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도시계획사업 소개
정비사업
정비사업이란, 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량·건설하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 말합니다. 다만, 주택재건축사업에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행되는 경우도 있으며, 가로주택정비사업의 경우에는 가로구역에서 시행하게 됩니다. 정비구역의 지정을 위해서 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 정비계획을 수립하여야 합니다. 여기서 정비계획이란, 정비사업 시행을 위한 정비구역 지정을 위해 정비사업의 명칭, 정비구역 및 면적, 도시계획시설의 설치, 공동이용시설5)의 설치, 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이에 관한 사항, 사업시행 예정시기, 세입자 주거대책 등을 포함하여 수립한 계획을 말합니다.
신속통합기획은 공정과 상생을 지키는 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 주민, 전문가 등 관계자가 충분히 소통하도록 장을 열고 도시·환경·교통·건축 부문의 통합 계획을 수립하여 수준 높은 주거공간을 함께 완성합니다. 신속통합기획 근거: 「2025 도시・주거환경정비 기본계획 (2021.9. 개정)」
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선(주택정비형 재개발)하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화(도시정비형 재개발) 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 주택정비형 재개발사업이란? 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선(주택정비형 재개발)하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화(도시정비형 재개발) 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 도시정비형 재개발사업이란 상업지역/공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 도시재개발법에 의한 도심재개발 사업이 「도시 및 주거환경정비법」 제정이후 도시환경정비사업으로 통합되었으며, 2018년 동법 전면 개정으로 도시정비형 재개발정비사업으로 명칭이 변경되어 운영되고 있음 정비예정구역 * 재개발, 재건축과 달리 기본계획에 대상범위가 정해져 있음 * 참고사항 : 도시정비형 재개발사업은 재건축, 재개발과 달리 다양한 사업시행자가 있으며 주로 구역내 토지 매입을 통한 토지등소유자 또는 조합이 시행자가 됨.
관리형 주거환경개선사업은 낡고 오래된 주택이 밀집된 지역에 주민이 중심이 되어 자발적 의지와 참여 속에 마을의 물리적, 사회·문화적, 경제적 환경을 종합적으로 개선하여 지속적으로 살아 갈 수 있는 공동체를 형성하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경관리사업을 말하는 것임
「정비형 주거환경개선사업」 은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 , ㆍ효율적으로 개량 하는데 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지하는 것에 그 목적이 있다
재건축(단독)관련법규 ↗
정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.
공공 재개발/재건축관련법규 ↗
공공재개발은 국토교통부ㆍ서울시가 10년이상 정비사업이 정체된 사업지를 선정하여 진행하는 정비사업의 형태 중 하나입니다. LH, SH 등에서 정비사업에 참여하여 낙후지의 주거환경을 개선하고 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업입니다. 공공이 공적지원을 받아 정체된 정비사업을 정상화하고 규제완화를 통해 사업속도를 높여 도심 내 주택공급을 확대하는 것이 핵심입니다.
소규모정비사업
모아타운·모아주택은 서울의 새로운 저층주거지 정비사업입니다. 소규모주택정비 관리지역을 뜻하는 ‘모아타운’은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 모아 단지화한 개념입니다. 저층주거지이지만 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있으며, 여러 편의시설도 함께 조성할 수 있습니다. ‘모아주택’은 개별 필지를 모아 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 정비사업입니다.
가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 대규모로 개발되는 재개발, 재건축사업에 비해 그 규모가 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능합니다.
자율주택 정비사업은 단독, 다세대, 연립주택을 주민이 연접한 주택과 함께 개량 또는 건설할 수 있고, 2명이상의 토지소유자가 주민합의체를 구성하여 노후주택을 정비하는 사업입니다. 사업면적에는 제한이 없으나, 다음 요건을 모두 충족해야합니다. 가. 사업대상지 : 빈집밀집구역, 소규모주택정비 관리지역, 도시활력증진지역 개발사업의 시행구역, 지구단위계획구역, 「도시 및 주거환경정비법」 제20조ㆍ제21조에 따라 정비예정구역ㆍ정비구역이 해제된 지역 또는 같은 법 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 정비구역, 도시재생활성화지역 또는 서울특별시 조례로 정하는 지역 나. 기존 주택수: 단독주택-18호 미만, 다세대·연립주택-36세대 미만, 단독+다세대-36채 미만 다. 노후·불량 건축물 수: 전체 건축물의 60% 이상(관리지역 내 50%)
소규모재건축사업이란 ? 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다. 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나이다. ※ 사업대상 지역은 「도시 및 주거환경정비법」의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역이여야 합니다. 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡미만일 것, 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 100분의 60 이상일 것, 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것 ※ 주택단지에 편입할 수 있는 토지 또는 건축물은 주택단지 면적의 100분의 20미만으로 진입도로 등 정비기반시설 및 공동이용시설 설치에 필요한 토지 또는 건축물 또는 건축행위가 불가능한 토지 또는 건축물
재정비촉진사업
「도시재정비법」에 따라 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구 안에서 시행되는 다음 각 사업 1) 「도시정비법」에 따른 정비사업 2) 「소규모주택정비법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 2) 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 3) 「전통시장법」에 의한 시장정비사업 4) 「국토계획법」에 의한 도시·군계획시설사업
재정비촉진지구 란 ? 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 [도시재정비 촉진을 위한 특별법] 제5조에 따라 지정하는 지구(地區)를 말하며 지구의 특성에 따라 다음 유형으로 구분한다. 가. 주거지형: 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구 나. 중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구 다. 고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구
재정비촉진구역 이란 재정비촉지지구내 아래와 같이 사업별로 결정된 구역을 말한다. 가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업 나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 다. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업 라. 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업 마. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 바. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
존치정비구역관련법규 ↗
존치정비구역은 재정비촉진구역의 지정 요건에는 해당하지 아니하나 시간의 경과 등 여건의 변화에 따라 재정비촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 재정비촉진사업의 필요성이 높아질 수 있는 구역입니다. 재정비촉진지구 안에서 재정비촉진사업의 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말합니다. 재정비촉진계획이라 함은 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 제9조의 규정에 따른 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말합니다.
존치관리구역관련법규 ↗
존치관리구역은 재정비촉진구역의 지정 요건에 해당하지 아니하거나 기존의 시가지로 유지ㆍ관리할 필요가 있는 구역으로 재정비촉진지구 안에서 재정비촉진사업의 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다. 재정비촉진계획이라 함은 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 제9조의 규정에 따른 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말한다.
역세권사업
장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택 근거 : 공공주택 특별법 시행규칙 제18조 등 소득기준 : (60㎡이하) 100% 이하 (60~85㎡) 120% 이하 (85㎡초과) 150% 이하 자산기준 : 총자산 6억 4,000만원 이하, 자동차 3,803만원 이하 등
서울시 역세권 활성화사업은 컴팩트시티의 도시공간구조를 지향하기 위하여 역세권의 복합·고밀도개발을 유도하여 지역에 필요한 시설을 확충하고 주택공급을 확대해 상대적으로 저개발되거나 침체된 지역을 활성화하여 지역균형발전을 이루는 사업입니다.
청년안심주택은 대중교통이 편리한 역세권 및 간선도로변에 청년, 신혼부부의 주거안정 및 주거난 해소를 위해 시세대비 저렴한 공공임대와 민간임대 주택을 제공합니다. 청년안심주택은 한 단지내에 공공임대와 공공지원민간임대(이하 ‘민간임대‘) 세대가 혼합되어 있습니다. - 공공임대 - 민간임대(공공지원민간임대) 1) 특별공급(민간임대 전체 세대수의 약 20%) 2) 일반공급 (민간임대 전체 세대수의 약 80%) 청년안심주택의 임대료는 공급유형 및 지역, 면적에 따라 다르게 책정됩니다. - 공공임대: 주변시세 대비 30~70% 수준 - 민간임대 1) 특별공급: 주변시세 대비 75% 수준 2) 일반공급: 주변시세 대비 85% 수준
국토부사업
공공주택지구 조성사업이란? 공공주택특별법에 따라 공공주택의 원활한 공급을 위하여 공공주택지구를 조성하는 사업으로 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함에 목적이 있습니다.
기타사업
도시개발사업이란 ? 도시개발법에 따라 계획적인 도시개발이 필요한 지역에 주거, 상업, 산업, 유통,정보통신, 생태, 문화, 보건 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위한 사업을 말합니다. 서울특별시의 경우 지정대상지는 도시지역으로 가. 주거지역 및 상업지역: 1만 제곱미터 이상, 나. 공업지역: 3만 제곱미터 이상, 다. 자연녹지지역: 1만 제곱미터, 라. 생산녹지지역 (생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 100분의 30 이하인 경우만 해당된다): 1만 제곱미터 이상인 지역이 대상입니다. 또는 수용·사용방식에 해당하는 경우 시행하는 방식
리모델링활성화구역의 목적은 “개발하는 도시 → 고쳐쓰고 관리하는 도시”의 패러다임 변화에 따라 리모델링 활성화 구역 지정 및 건축디자인 계획 수립 지원하고 민간의 리모델링 유도를 통해 소규모 개발을 통한 자원낭비 방지, 가치 있는 공동체와 도시정체성의 보전 및 기성 시가지 활성화 기대에 있습니다. - 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.(주택법 제2조 제25호) - 사용승인 후 15년 이상 경과되어 리모델링이 필요한 건축물은 건축위원회 심의를 통해 일부 건축기준을 완화 적용할 수 있습니다. (건축법시행령 제6조제1항제6호) 건축물 리모델링 시 심의를 통해 기존 연면적 합계의 30% 범위에 건축기준 완화와 이로인한 난개발 방지를 위해 건축디자인계획 수립 지원하며 기존 건축물 외관 보전, 내진성능 보강, 에너지 절약 등 자치구 정책 추진 사항을 건축 계획에 반영
시장정비사업이란 ? 시장의 현대화를 촉진하기 위하여 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제41조에 따른 시장정비사업시행자가 상업기반시설 및 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호에 따른 정비기반시설을 현대화 촉진을 위해 정비하고, 대규모점포(매장면적 3,000㎡ 이상)가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 이 법과 「도시 및 주거환경정비법」 등에서 정하는 바에 따라 시장을 정비하는 모든 행위가 포함된 정비사업입니다. 사업대상지는 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제31조에서 규정하고 있는 전통시장으로서 시장의 상업기반시설이 매우 오래되고 낡아 안전에 결함이 있거나, 경쟁력이 없어진 시장입니다.
도시재생활성화지역이란 ? 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조에 따라 국가와 지방자치단체의 자원과 역량을 집중함으로써 도시재생을 위한 사업의 효과를 극대화하려는 전략적 대상지역을 도시재생전략계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 도시재생활성화지역 지정기준은 ① 인구가 현저히 감소하는 지역, ② 총사업체수의 감소 등 산업의 이탈이 발생하는 지역, ③ 노후주택의 증가 등 주거환경이 악화되는 지역, 세 요건 중 2개 이상을 갖추어야 함 (「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제13조 및 시행령 제17조)
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