서울특별시 은평구 공고 제2024–2129호

신사동 200번지 일대 주택정비형 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민 공람 공고

서울특별시 은평구 신사동 200번지 일원 주택정비형 재개발 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제15조제1항 및 같은 법 시행령 제13조제1항 규정에 따라 다음과 같이 주민의견을 청취하고자 공람합니다.

관련 도서는 공람장소(은평구청 정비사업신속추진단) 비치하여 열람하고 있으며, 본 공람 내용에 대하여 의견이 있는 경우 공람기간 내 공람 장소에 서면으로 의견을 제출하여 주시기 바랍니다.

2024년 12월 6일

서울특별시 은평구청장

가. 공람기간 : 2024. 12. 6. ~ 2025. 1. 6. [30일 이상]

나. 공람장소 : 은평구청 4층 정비사업신속추진단 (☎ 02-351-7462)

다. 의견제출 방법 : 첨부된 공람의견서 작성하여 공람장소에 서면으로 제출

라. 공람내용 : 아래와 같음

Ⅰ. 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

1. 정비구역 지정 조서

구 분	구역의 명칭	위 치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경 후
신설	신사동 200번지 일대 주택정비형 재개발정비사업	서울특별시 은평구 신사동 200번지 일대	-	증) 63,496.8	63,496.8	-

2. 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)			비 율	비 고
		기 정	변 경	변경 후
합 계		-	증) 63,496.8	63,496.8	100.0	-
기반 시설 등	소 계	-	증) 11,168.0	11,168.0	17.6	-
	도 로	-	증) 6,236.3	6,236.3	9.8	-
	공원	-	증) 4,584.7	4,584.7	7.2
	사회복지시설	-	증) 347.0	347.0	0.6
획 지	소 계	-	증) 52,328.8	52,328.8	82.4	-
	공동주택용지	-	증) 51,505.7	51,505.7	81.1	-
	종교시설	-	증) 823.1	823.1	1.3	-

3. 용도지역 결정(변경) 조서

구 분		면 적(㎡)			비 율	비 고
		기 정	변 경	변경 후
합 계		63,496.8	-	63,496.8	100.0	-
주거지역	제1종일반주거지역	14,994.4	감) 4,157.1	10,837.3	17.1	-
	제2종일반주거지역(7층이하)	47,433.7	감) 47,433.7	-	-	-
	제2종일반주거지역	-	증) 52,659.5	52,659.5	82.9	-
	준주거지역	1,068.7	감) 1.068.7	-	-	-

4. 도시계획시설의 결정(변경) 조서

가. 도로 결정(변경) 조서

구 분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	소로	3	5	6	국지	81	신사동 228-35	신사동 235-13	일반 도로	-	서울시 고시 제1996-231호 (1996.8.21.)	-
변경	중로	2	1	12~15 (6)	국지	286 (205)	신사동 228-35	신사동 237-197	일반 도로	-	-	-
기정	소로	3	1	4	국지	82	신사동 237-469	신사동 237-403	일반 도로	-	서은고 94-37호 (1994.8.3.)	-
변경	소로	2	2	6~8	국지	174	신사동 237-457	신사동 237-360	일반 도로	-	-	-
기정	소로	2	1	8	국지	85	신사동 200-137	신사동 237-446	일반 도로	-	서은고 94-50호 (1994.10.18.)	-
변경	중로	3	1	12	국지	92	신사동 200-137	신사동 237-446	일반 도로	-	-	-
신설	소로	3	1	6~7	국지	97	신사동 237-536	신사동 237-453	일반 도로	-	-
신설	중로	3	2	9~15	국지	169	신사동 41-12	신사동 235-13	일반 도로	-	-

※ (  )는 정비구역 내 연장임

나. 공원 결정(변경) 조서

구분	도면표시 번호	시설명	위치	면적 (㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경 후
변경	-	봉산도시 자연공원	수색동129-4일대 (신사동237-362일대)	173,855.3	증) 5,894.5 (1,381.7)	179,749.8 (1,381.7)	건교통부고시 제138호 (1977.7.9.)	-
신설	-	소공원	신사동 237-457일대	-	증) 1,678.8	1,678.8	-
신설	-	어린이공원	신사동 222-6 일대	-	증)1,524.2	1,524.2

※ (  )는 정비구역 내 대상지 위치 및 면적임

다. 사회복지시설 결정(변경) 조서

구 분	도면표시 번호	시설명	위 치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기 정	변 경	변경 후
변경	-	사회복지시설	신사동 204-12일대	347.0	-	347.0	서은고 21-98호 (2021.6.10.)

5. 공동이용시설 설치계획

구 분	시설의 종류	위치	면적(㎡)		계획 면적(㎡)
			법정
			기준	면적(㎡)
합계		-	{500 + (세대수 X 2)} X 1.25	4,465.0	6,430.0
주민 공동 시설 (커뮤 니티 시설)	경로당	획지	1,000세대 이상 1,500세대 미만 : 580㎡ 이상	580.0	800.0
	어린이놀이터	획지	500세대 이상	-	1,700.0
	어린이집	획지	1000세대 이상 1,500세대 미만 : 580㎡ 이상	580.0	800.0
	주민운동시설	획지	500세대 이상	-	900.0
	작은도서관	획지	1,000세대 이상 1,500세대 미만 : 203㎡ 이상	203.0	350.0
	다함께돌봄센터	획지	설치 전용면적 최소 66㎡ 이상	66.00	800.0
	주민회의실	획지	-	-	100.0
	주민휴게시설	획지	-	-	830.0
부대시설	관리사무소	획지	10 + (세대수 – 50) X 0.05 이상	100.0	150.0

※ 「주택건설기준 등에 관한 규정 」 제55조의2(주민공동시설) 및 「서울특별시 주택 조례」 제8조의4(주민공동시설)및 <별표1>,           주민공동시설 설치 총량제 운영 가이드라인(국토교통부)

※ 주민공동시설 설치계획은 관련 규정 범위 내에서 건축심의 및 사업시행계획인가 시 변경될 수 있음

6. 건축물에 관한 계획

가. 건축시설계획

구분

구역구분

획지구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적율(%)

높이(m)

최고층수

비 고

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

기준

허용

상한

법적상한

신설

신사동 200일대 주택정비형 재개발사업

63,496.8

공동

주택

용지

51,505.7

신사동 200일대

공동주택 및 부대복리시설

60%
이하

202.4

242.4

244.5

250

145m 33층 내외

-

주택의 규모 및

규모별 건설비율

∙ 주택 규모 및 건설비율에 관한 사항

관련규정	기준
국토부 제2022-720호 (2022.12.11.)	- 건설하는 주택 전체 세대수의 80% 이상을 85㎡이하로 건설
서울시 제2022-493호 (2022.12.12.)	전체 세대수(법 제54조 적용제외의 15% 또는 전체 연면적의 10%(법제54조의 1항 적용 제외)를 임대주택으로 건설
	임대주택 30%이상 또는 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하로 건설 (법 제54조 적용 제외)
도정법 제54조	법적상한용적률에서 정비계획 용적률을 뺀 용적률의 50%에 해당하는 면적을 국민주택규모로 건설

∙ 국민주택규모(85㎡이하) 주택을 전체세대수의 60% 이상 건립 (100%)

∙ 국민주택규모(85㎡이하) 주택을 전체연면적의 50% 이상 건립 (100%)

구분	세대수
	세대수(세대)	비율(%)
계	1,536	100.0%
60㎡ 이하	1,146	74.6%
60~85㎡ 이하	390	25.4%
85㎡ 초과	-	-

※ 향후 사업시행계획 수립 시 조정될 수 있음

심의완화사항

∙ 용도지역 상향 : 제1종 및 제2종(7층이하) → 제2종일반주거지역

∙ 기준용적률 상향 : 182.4% → 202.4% (60㎡이하 주택 추가확보 적용)

∙ 허용용적률 상향

- 허용용적률 인센티브 : 최대 20.0%

(공공보행통로 5.6%p, 열린단지 5%p, BF인증 5%p, 층간소음 해소 5%p 적용)

- 보정계수 적용 : 40% (사업성 보정계수 2.0)

건축물의 건축선에

관한 계획

건축한계선

- 가좌로11길, 은평터널로, 가좌로 : 도로경계선으로부터 6m 이상

- 봉산연접부 순환도로 : 도로경계선으로부터 3m 확보

건축한계선 전면공지는 보도와 조경시설로 조성하여 충분한 보행공간 및 개방감 확보

나. 용적률 계획

구 분

산 정 내 용

토지
이용
계획

계
(구역면적)

획지

(공동주택)

공공시설 부지제공면적

공공시설 등 환산부지면적

신설
정비기반시설

신설 기반시설 내 국·공유지

대지내 용도 폐지되는 기존 기반시설 내 국·공유지

63,496.8㎡

51,505.7㎡

10,821.0㎡

5,642.1㎡

5,178.9㎡

430.1㎡

공공시설부지 제공면적

(순부담)

•신설 기반시설면적 – 신설 기반시설 내 국·공유지 – 대지내 용도폐지되는 기존기반시설 내    국·공유지 + 정비기반시설 외 공공시설 등 제공면적

= 10,821.0 – 5,642.1 –5,178.9 + 430.1 = 430.1㎡ (0.7%)

신설정비
기반시설

토지면적

10,821.0㎡

- 토지 : 도로 6,236.3㎡, 공원 4,584.7㎡

계획용적률

① 기준용적률

202.4% (182.4% + 20%)

(기준용적률 완화 전용 60㎡이하 주택 추가확보에 따른 20% 상향 적용)

② 허용용적률

242.4%

- 사업성 보정계수 및 인센티브 적용 : 202.4% + 40% = 242.4%

(허용용적률 20%p × 사업성 보정계수 2.0 = 40)

사업성 보정계수	23년 서울시 평균 공시지가 5,861,129원/㎡	= 2.16
	23년 대상지 평균 공시지가 2,713,533원/㎡

허용용적률 인센티브 적용 202.4 % (182.4 + 최대 20%p)

(공공보행통로 5.6%p, 열린단지 5.0%p, BF인증 5.0%p, 층간소음 해소 5.0%p)

정비계획

(상한) 용적률

244.5%

= 242.4% + (202.4% × 1.3 × 1.037 × 0.0046 + 202.4% × 1 × 0.0038) = 244.5%

- α토지(기부채납 임대주택)  = 공공시설부지 제공면적(순부담면적)/공공시설 제공후 대지면적

= 237.3㎡ /51,268.4㎡ = 0.0046

- α건축물(기부채납 임대주택) = 공공시설부지 제공면적(순부담면적)/공공시설 제공후부지면적

= 192.8㎡/51,268.4㎡ = 0.0038

법적상한용적률

250%

※ 정비계획용적률에서 증가하는 용적률의 1/2은 국민주택규모   주택(공공주택)으로 건설

향후 서울특별시 건축심의에서 최종 결정

다. 임대주택 건설 계획

① 재개발 의무임대주택 계획

계획기준	∙ 임대주택 건설 : 전체 세대수(법 54조 적용 제외)의 15% 또는 연면적의 10% 이상 ∙ 전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하 규모로 임대주택 건설
산출근거	∙ 재개발 의무임대주택 건설 계획 : 175세대 - 전체 연면적 : 120,825.94㎡ - 연면적의 10% : 120,825.94㎡ × 10% = 12,085.59㎡ < 12,225.73㎡
재개발 의무 공공주택 확보 계획	전용면적	공급면적	세대수	연면적
	39㎡	56.79㎡	68세대	3,861.43㎡
	49㎡	70.99㎡	45세대	3,194.36㎡
	59㎡	83.39㎡	62세대	5,169.94㎡
	합계	211.17㎡	175세대	12,225.73㎡

② 법적상한용적률에 따른 국민주택규모 주택의 건설에 관한 계획

구 분	검 토 내 용
계획 기준	∙ 국민주택규모 주택 건설 : 도시정비법에서의 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 50% 이상
산출 근거	∙ 증가연면적 2,832.81㎡의 1/2 = 1,416.0㎡ ∙ 임대주택 공급면적 : 83.39㎡(전용59형 공급면적) x 17세대 = 1,417.56㎡
	∙ 정비계획 용적률 244.5% / 법적상한용적률 250.0.% ∙ 완화 용적률 : 250% - 244.5% = 5.5% ∙ 의무 연면적 : 51,505.7㎡(공동주택 대지면적) x 5.5% = 2,832.81㎡
국민주택규모 주택 확보계획 (건축심의에서 최종결정)	타 입	공급면적	세대수	연면적	비 고
	39㎡	-	-	-	-
	49㎡	-	-	-	-
	59㎡	83.39㎡	17세대	1,417.56㎡	-
	합계	83.39㎡	17세대	1,417.56㎡	≧1,416.0㎡

마. 관계도서 : 생략(은평구청 정비사업신속추진단에 비치)

- 공람 내용에 관하여 공고 시 생략되었거나 구체적인 내용은 공람 장소에서 공람하여야 합니다.

사. 기타사항

- 해당 공람 내용은 최종 확정된 사항이 아니며, 향후 절차(서울특별시 도시계획위원회 심의 등)에 따라 변경될 수 있습니다.

붙임  1. 관련 도면 각 1부.

2. 공람의견서 1부.  끝.

[정비구역 결정도(안)]

[정비계획 결정도(안)]

[도시계획시설 결정(기정)도]

[도시계획시설 결정(변경)도(안)]

※ 해당 의견서는 열람공고 장소인 “은평구청 4층 정비사업신속추진단”에 서면으로 제출하여 주시기 바랍니다.

공 람 의 견 서
사업명	신사동 200번지 일대 주택정비형 재개발사업
의견 제출자	성 명		생년월일
	관련 주소 (소유지 주소)	서울특별시 은평구 신사동
	거주지 주소
	전화번호
	주민 유형	□ 토지등소유자 □ 관계인 □ 주민 (해당사항에 ✔)
제 목 (의견요지)
제출의견

본인은 은평구 신사동 200번지 일대의 주택정비형 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)과 관련하여 상기와 같이 의견을 제출합니다.

2024년       월        일

의견제출인 :               (서명) 또는 (인)

은평구청장  귀하