◈ 서초구고시 제2019-16호

『반포아파트지구 개발기본계획(3주구)』(경미한)변경 결정 및 지형도면 고시

건설부고시 제131호(1976.8.21.)로 아파트지구로 지정되고, 서울특별시고시 제2004-419호(2004.12.27.)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2012-102호(2012.4.19.)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2013-358(2013.10.31.)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시 서초구고시 제2016-62호(2016.7.1.)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경결정, 서울특별시 서초구고시 제2016-69호(2016.7.21.)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경결정, 서울특별시 제2017-75호(2017.3.2.)로 아파트지구 개발기본계획 변경   결정, 서울특별시고시 제2017-91호(2017.3.16.)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2017-274호(2017.7.27.)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경결정, 서울특별시고시 제2017-418호(2017.11.16.)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경결정, 서울특별시 서초구고시 2018-216호(2018.9.13.)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경결정, 서울특별시고시 제2018-324호(2018.10.11.)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2018-418호(2018.12.27.)로 고시한 바 있는“『반포아파트지구 개발기본계획(정비계획)』 변경 및 지형도면 고시”를 「도시 및 주거환경정비법」제16조, 「주택법」(법률 제6916호)부칙 제9조, 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제6852호)부칙 제5조제3항, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제11조 규정에 따라 정비계획의 경미한 변경 결정하여 「토지이용규제 기본법」제8조의 규정에 따라『반포아파트지구 개발기본계획(정비계획)』변경 지정(결정) 및 지형도면을 경미한 변경 고시합니다.

2019년 1월 17일

서 초 구 청 장

1. 아파트지구개발기본계획의 명칭·위치 및 면적

가. 명칭 : 서울특별시 반포아파트지구 개발기본계획 및 반포아파트지구 3주구 정비계획

나. 위치 : 서초구 반포동, 잠원동 일대

다. 면적

구분	정비구역 명칭	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
변경	반포 아파트지구	서초구 반포동, 잠원동 일대	1,548,930.0	감) 0.1	1,548,929.9

2. 주요 변경내용(반포아파트지구 3주구 신반포4지구)

가. 조합정관의 변경에 따른 정비사업의 명칭 변경

(한신4지구아파트 주택재건축정비사업⇛신반포4지구 재건축정비사업)

나. 측량결과에 따른 사업구역 축소 및 토지이용계획 면적 변경

다. 주택용지 1공구 차량진출입로 신설계획으로 인한 신반포로33길 사업대상지 내 일부구간 확폭 및 나루터로4길 곡선회전반경 반영

라. 신반포로33길 도로확폭 및 주구중심 대지폭 변경으로 인한 공원선형 변경 및 면적 변경

마. 정비기반시설 면적 변경으로 인한 순부담 면적 조정에 따라 정비계획 용적률 변경

바. 건축배치 조정에 따른 총 세대수 및 세대별 규모 변경

3. 반포아파트지구 개발기본계획 결정(변경) 조서

가. 토지이용계획

1) 지구 면적표 : 변경

구분	합계	1주구	2주구	3주구
변경 전	1,548,930.0㎡	238,495.9㎡	388,886.8㎡	921,547.3㎡
변경 후	1,548,929.9㎡	238,495.9㎡	388,886.8㎡	921,547.2㎡
비고	감) 0.1㎡	“변경 없음”	“변경 없음”	감) 0.1㎡

2) 토지이용계획 : 변경

가) 토지이용계획 총괄표 : 변경

구분		변경 전		변경 후		비고
		면적(㎡)	비율 (%)	면적(㎡)	비율 (%)
합계		1,548,930.00	100.0	1,548,929.90	100.0	감)0.10㎡
주거 용지	소계	937,434.79	60.5	937,292.49	60.5	감)142.30㎡
	주택용지	937,434.79	60.5	937,292.49	60.5	감)142.30㎡
중심 시설 용지	소계	95,852.30	6.2	96,005.50	6.2	증)153.20㎡
	지구중심	37,698.50	2.4	37,698.50	2.4	변경 없음
	주구중심	23,965.80	1.6	23,965.80	1.6	변경 없음
	분구중심	34,188.00	2.2	34,341.20	2.2	증)153.20㎡
도시 계획 시설 용지	소계	487,604.71	31.5	487,593.71	31.5	감)11.00㎡
	도로용지	228,476.30	14.8	229,595.20	14.8	증)1,118.90㎡
	공원용지	59,733.27	3.9	58,603.37	3.9	감)1,129.90㎡
	녹 지	68,713.04	4.4	68,713.04	4.4	변경 없음
	광 장	972.90	0.1	972.90	0.1	변경 없음
	학교용지	118,440.70	7.6	118,440.70	7.6	변경 없음
	공공청사	11,268.50	0.7	11,268.50	0.7	변경 없음
기타	소계	28,038.20	1.8	28,038.20	1.8	변경 없음
	종교용지	10,849.30	0.7	10,849.30	0.7	변경 없음
	문화시설	4,012.00	0.3	4,012.00	0.3	변경 없음
	학교(폐지)	13,176.90	0.8	13,176.90	0.8	변경 없음

나) 주구별 토지이용계획 : 변경

- 1주구 토지이용계획 : 변경 없음

- 2주구 토지이용계획 : 변경 없음

- 3주구 토지이용계획 : 변경

구분		변경 전		변경 후		비고
		면적(㎡)	비율 (%)	면적(㎡)	비율 (%)
합계		921,547.30	100.0	921,547.20	100.0	감)0.10㎡
주거 용지	소계	575,575.93	62.4	575,433.63	62.4	감)142.30㎡
	주택용지	575,575.93	62.4	575,433.63	62.4	감)142.30㎡
중심 시설 용지	소계	35,060.70	3.8	35,213.90	3.8	증)153.20㎡
	지구중심	-	-	-	-	변경없음
	주구중심	8,243.10	0.9	8,243.10	0.9	변경없음
	분구중심	26,817.60	2.9	26,970.80	2.9	증)153.20㎡
도시 계획 시설 용지	소계	289,829.77	31.5	289,818.77	31.5	감)11.00㎡
	도로용지	154,153.20	16.8	155,272.10	16.9	증)1,118.90㎡
	공원용지	36,192.07	3.9	35,062.17	3.8	감)1,129.90㎡
	녹 지	40,874.00	4.4	40,874.00	4.4	변경없음
	광 장	972.90	0.1	972.90	0.1	변경없음
	학교용지	51,019.90	5.6	51,019.90	5.6	변경없음
	공공청사	6,617.70	0.7	6,617.70	0.7	변경없음
기타	소계	21,080.90	2.3	21,080.90	2.3	변경없음
	종교용지	3,892.00	0.4	3,892.00	0.4	변경없음
	문화시설	4,012.00	0.5	4,012.00	0.5	변경없음
	학교(폐지)	13,176.90	1.4	13,176.90	1.4	변경없음

나. 건축물 규제사항 : 변경없음

1) 용도규제 : 변경없음

2) 건축선의 지정 : 변경 없음

- 1주구(변경 없음)

- 2주구(변경 없음)

- 3주구(변경 없음)

3) 건폐율 규제 : 변경 없음

4) 용적률 규제 : 변경 없음

5) 세대밀도 : 변경 없음

6) 건축물의 높이 : 변경 없음

7) 공동주택과의 이격거리 : 변경 없음

8) 주택용지안의 녹지규제 : 변경 없음

9) 주택규모규제(국민주택규모 건설비율) : 변경 없음

다. 중심시설 및 기타 건축물 계획 : 변경

1) 지구중심 : 변경 없음

2) 주구중심 : 변경 없음

3) 분구중심 : 변경

- 분구중심 구분 및 면적

구분	합계		1주구		2주구		3주구
	개소	면적(㎡)	개소	면적(㎡)	개소	면적(㎡)	개소	면적(㎡)
변경전	5	34,188.0	1	7,370.4	-	-	4	26,817.6
변경후	5	34,341.2	1	7,370.4	-	-	4	26,970.8
비고	-	증)153.2	-	-	-	-	-	증)153.2

4) 기타건축물 : 변경 없음

라. 교통처리에 관한 사항 : 변경 없음

마. 경관에 관한 사항 : 변경 없음

바. 기존건축물 처리에 관한 사항 : 변경 없음

사. 사업시행계획 : 변경 없음

4. 정비구역 및 정비계획 변경 내용

가. 정비구역의 위치 및 면적 : 변경

구분	정비사업 명칭		위치	면적(㎡)			비고
	기정	변경		기정	변경	변경후
변 경	한신4지구아파트 주택재건축 정비사업구역	신반포4지구 재건축정비사업구역	서초구 잠원동 60-3번지 일대	158,555.8	감)0.1	158,555.7

나. 정비계획 변경 내용

1) 용도지역 : 변경

구 분		면 적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
계		158,555.8	감)0.1	158,555.7	100.0	측량결과 반영에 따른 면적변경
주거지역	제3종일반주거지역	158,555.8	감)0.1	158,555.7	100.0

2) 토지이용계획 : 변경

구분	명 칭	면 적(㎡)			구성비 (%)	비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		158,555.8	감) 0.1	158,555.7	100.0	-
정비기반 시설	소 계	24,038.0	감) 11.0	24,027.0	15.2	-
	도 로	12,623.3	증) 1,118.9	13,742.2	8.7	-
	공 원	9,664.7	감) 1,129.9	8,534.8	5.4	-
	녹 지	1,750.0	-	1,750.0	1.1
주택용지		122,084.2	감) 142.3	121,941.9	76.9
중심생활시설용지	소계	8,421.6	증) 153.2	8,574.8	5.4
	주구중심	4,493.0	-	4,493.0	2.8	-
	분구중심	3,928.6	증) 153.2	4,081.8	2.6	-
기타	문화시설	4,012.0	-	4,012.0	2.5	-

※ 상기면적은 추후 측량결과에 따라 변경될 수 있음

3) 도시계획시설 결정(변경) 조서 : 변경

가) 교통시설 : 변경

- 도로 : 변경

○ 도로 결정(변경)조서

※ ( )는 구역 내 사항임

구분	규 모				기 능	연 장 (m)	기 점	종 점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비 고
	등급	류별	번호	폭 원 (m)
기정	중로	1	A	20~26	집산 도로	1,386 (424)	잠원동 84	잠원동 104	일반 도로	-	(2008.11.13.)
변경	중로	1	A	20~26	집산 도로	1,386 (424)	잠원동 84	잠원동 104	일반 도로	-	(2008.11.13.)
기정	중로	1	e	20	집산 도로	440	잠원동 103	잠원동 100	일반 도로	-	-	중복결정(철도5)
변경	중로	1	e	20~26	집산 도로	440 (192)	잠원동 103	잠원동 100	일반 도로	-	-
기정	소로	2	A	8	국지 도로	92 (38)	잠원동 104-8	잠원동 103	일반 도로	-	(2008.11.13.)

○ 도로 결정(변경) 사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변 경 내 용	변 경 사 유
중로 1-A	중로 1-A	도로선형 변경	도로 곡선 회전반경 반영에 따른 선형 변경
중로 1-e	중로 1-e	사업구역 내 도로 확폭 B=20m ⇛ 26m	진출입구를 위한 도로 일부구간 확폭에 따른 사업구역 내 도로 확폭

나) 공간시설 : 변경

- 공원 : 변경

○ 공원 결정(변경)조서

구분	도면표시번호	시설명	시설의 세분	위 치	면 적(㎡)			최초 결정일	비 고
					기 정	변 경	변 경 후
변경		공원	소공원	잠원동 58-24일원	5,698.5	감)1,304.2	4,394.3	서울시고시 제1685호 (1995.5.20.)
변경		공원	소공원	잠원동 60-6 일원	2,280.0	감)680.0	1,600.0	서울시고시 제1685호 (1995.5.20.)
변경		공원	소공원	잠원동 60-3 일원	1,686.2	증)854.3	2,540.5	서울시고시 제1685호 (1995.5.20.)

○ 공원 결정(변경) 사유서

도면표시 번호	시 설 명	변 경 내 용	변 경 사 유
	소공원	공원 면적변경 면적 : 5,698.5㎡ ⇛ 4,394.3㎡	측량결과 반영 및 소공원 선형 변경
	소공원	공원 면적변경 면적 : 2,280.0㎡ ⇛ 1,600.0㎡	차량진출입로를 위한 사업구역 내 도로 확폭에 따른 소공원 변경
	소공원	공원 면적변경 면적 : 1,686.2㎡ ⇛ 2,540.5㎡	주구중심 대지 폭 조정에 따른 소공원 선형 변경

- 녹지 : 변경없음

○ 녹지 결정(변경)조서

구분	도면표시번호	시설명	시설의 세분	위 치	면 적(㎡)			최초 결정일	비 고
					기 정	변 경	변 경 후
기정		녹지	완충 녹지	잠원동 58-22일원	1,750.0	-	1,750.0	서울시고시 제2017-274호 (2017.07.27.)

4) 비도시계획시설의 설치계획

구분	문화시설
	부지면적(㎡)	연면적(㎡)
부지 내	4,012.0	25,131.0

5) 공동이용시설 설치계획 : 변경

구분		기준근거	기준(㎡)	계획(㎡)	비고
부대시설	관리사무소	「주택건설기준 등에 관한 규정」 제28조 50세대 이상의 경우, 10㎡+(세대수-50)×0.05㎡ 이상 확보 : 191,75㎡ 이상	191.75㎡ 이상	409.58㎡
주민공동시설	총괄	「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 1,000세대 이상의 경우, 500㎡에 세대당 2㎡를 더한 면적에 1.25배한 면적 포함 시설(500세대 이상의 경우) : 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관	9,120.00㎡ 이상	16,487.07㎡	주민공동시설 (건축물)전체면적
	경로당	「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 1,500세대 이상의 경우, 500㎡ 이상	500.00㎡ 이상	1,381.92㎡
	어린이집	「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 1,500세대 이상의 경우, 725㎡ 이상	725.00㎡ 이상	1,908.00㎡
	작은도서관	「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 1,500세대 이상의 경우, 298㎡ 이상	298.00㎡ 이상	1,608.24㎡
	주민운동시설	-		9,292.77㎡
	경비실	-		52.44㎡
	유치원	「주택건설기준 등에 관한 규정」 제52조 2,000세대 이상의 경우		2,243.70㎡

6) 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획 : 변경

구분	구역구분		위 치	정 비 개 량 계 획 (동)					비고
	명 칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거후 신 축	철거 이주
기정	한신4지구 주택재건축 정비사업	158,555.8	서초구 잠원동 60-3번지 일원	30	1 (뉴타운상가)	-	29	-	-
변경	신반포4지구 재건축 정비사업	158,555.7	서초구 잠원동 60-3번지 일원	30	1 (뉴타운상가)	-	29

※ 존치 1동은 분구중심 내 뉴타운상가임

나) 건축시설계획 : 변경

구분

구역구분

획지구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이(m)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

정비계획

에정법적

상한

기정

한신4지구

주택재건축

정비사업

158,555.8

주택용지

122,084.2

잠원동

60-3번지

일원

A

20%이하

278.68이하

299.99이하

35층

주구중심

4,493.0

B

50%이하

250 이하

-

5층

분구중심

3,928.6

C

존치

변경

신반포4지구

재건축정비사업

158,555.7

주택용지

121,941.9

잠원동

60-3번지

일원

A

20%이하

278.93이하

299.99이하

35층

주구중심

4,493.0

B

50%이하

250 이하

-

5층

분구중심

4,081.8

C

존치

주택의 규모 및

규모별 건설비율

도시 및 주거환경정비법 제10조 및 주택규모별 건설비율 적용

(국토교통부고시 제2017-665호)

구분 (전용면적)	세 대 수		비 율(%)	비 고
	기정	변경
합계	3,685	3,398	100.0
45㎡이하	240	236	6.9	소형주택 201세대 포함
60㎡이하	1,437	1,010	29.7
60~85㎡이하	1,589	1,331	39.2
85㎡초과	419	821	24.2

건설면적 비율 : 전용면적 85㎡이하 규모의 건설비율 75.8%

심의완화 사항

용적률 완화 (도시 및 주거환경정비법 제54조)

-정비계획용적률(278.93%) → 예정법적상한용적률(299.99%)

⇒ 임대주택 용적률 : (299.99% - 278.93%) / 2 = 10.53%

※ ｢도시 및 주거환경정비법｣제54조에 따른 용적률 완화 심의 완료(2017년 4월 19일)

건축물의 건축선에

관한 계획

건축한계선

- 나루터로4길변 : 6m 이격

- 그 외 : 획지경계선으로부터 3m 이격

기타사항

전면공지

나루터로4길변 건축한계선으로 후퇴되는 부분(6m)은 전면공지로 조성 (보도 연접형)

- 보도 연접형 전면공지는 보행공간으로 조성

신반포로33길변 건축한계선으로 후퇴되는 부분(3m)은 전면공지로 조성 (보도 연접형)

- 보도 연접형 전면공지는 보행공간으로 조성

공공보행통로

단지 중앙 통경축을 활용하여 20m 구간 내 6m 이상 공공보행통로 설치

단지내 통경축

단지 중앙부에 단지 내 통경축 최소 20m 이상 확보

지구 통경축

한강변 관리기본계획 상 대상지를 통과하는 지구통경축(대상지 북동측)은 최소 15m 이상 확보

※ 주택의 규모 및 규모별 건설비율 등 관련규정범위 내에서 건축심의, 사업시행인가(변경포함)시 조정될 수 있음

※ 법적상한용적률 적용대상으로 도시계획위원회에서 심의시 결정된 예정법적상한용적률은 건축위원회 심의를 통해서 확정함

다) 용적률 산정 : 변경

구 분	산정내용
토지이용계획	정비구역면적	획지(주택용지)면적	계획정비기반시설		계획정비기반시설 내 기존 국·공유지
			토지	건축물(환산부지면적)
	158,555.7㎡	121,941.9㎡	28,039.0㎡	4,244.0㎡	11,366.0㎡
공공시설부지 제공면적 (순부담)	▸ 순부담 면적 = 계획기반시설 면적(28,039.0㎡ + 4,244.0㎡) – 기존기반시설 면적(11,366.0㎡) - 폐지기반시설 면적(963.2㎡) = 19,953.8㎡ ▸ 순부담 비율 = {(계획기반시설 + 공공시설 설치 환산 부지면적) - 존치되는 기반시설(국공유지)} / (사업구역면적 - 중심시설용지 - 존치되는 기반시설(국공유지)) × 100% = {(28,039.0㎡ + 4,244.0㎡) - 11,366.0㎡} / (158,555.7㎡ - 8,574.8 – 11,366.0㎡) × 100 = 15.09%
건축물 기부채납	∙ 문화시설 - 연면적 : 25,131㎡, 토지 : 4,012㎡ - 환산부지면적 = 공사비(문화 및 집회시설)1) × 연면적 ÷ 부지가액 = 2,698,000원/㎡ × 25,131㎡ ÷ 15,974,880원/㎡ = 4,244㎡ ※ 1) 2015년「공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인」(서울특별시) 중 문화 및 집회시설 단가 적용 ※ 부지가액(원/㎡) : 2015년 기준 공시지가 가중평균 2배 적용 (7,987,440원/㎡ × 2 = 15,974,880원/㎡)
정비계획 용적률 산정	▸ 기준(허용)용적률 = 230.0% ▸ 정비계획용적률 = 기준용적률(%) × (1+1.3×α) = 기준용적률(230.0%) × (1+1.3×0.1636) = 278.93% [α : 공공시설부지로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율]
예정법적상한 용적률	▸ 예정법적상한용적률 = 299.99% 이하 (⇒ 건축계획(안)의 용적률 299.49%)

※ 법적상한용적률 적용대상으로 도시계획위원회에서 심의시 결정된 예정법적상한용적률은 건축위원회 심의를 통해 확정함

7) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 : 변경 없음

8) 정비사업의 시행계획 : 변경 없음

9) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 변경 없음

10) 가구 및 획지에 관한 계획 : 변경

구분	가구	면적(㎡)	획지 구분		비고
			위치	면적(㎡)
합 계		134,528.7		134,528.7
획지	주택용지	121,941.9	잠원동 60-3번지 일원	121,941.9	주택용지
획지	주구중심	4,493.0		4,493.0	주구중심
획지	분구중심	4,081.8		4,081.8	분구중심
획지	문화시설	4,012.0		4,012.0	문화시설

11) 재건축 소형주택 건설에 관한 계획 : 변경

건립위치	부지면적 (㎡)	세대수	세대규모		비고(연면적)
			전용	공급
잠원동 60-3번지 일원	158,555.7㎡	201	43.10㎡	64.45㎡	계획 : 12,954.5㎡ (기준 : 12,840.5㎡ 이상)

○ 산출근거

구분		산출근거	용적률(%) 면적(㎡)	비고
기준(허용)용적률		∙ 아파트지구개발기본계획에서 정한 용적률	230.0%
정비계획 용적률		∙ 기준용적률(%) × (1+1.3×α)	278.93%
예정법적상한 용적률		∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제85조	299.99%
소형 주택 면적 산정	용적률 차이의 50%	∙ 법적상한용적률 – 정비계획용적률 =(299.99% - 278.93%) × 50%	10.53%	「도시 및 주거환경 정비조례」 제30조
	의무연면적	∙ 계획대지면적 × 증가용적률의 1/2 이상 =121,941.9㎡ × 10.53%	12,840.5㎡ 이상
재건축소형주택 확보 계획		∙ 계획 연면적 = 64.45㎡ × 201세대	12,954.5㎡

5. 기타 자세한 내용은 개발기본계획(정비계획)변경결정 도서 참조 (비치도서와 같음)

6. 시민열람 편의를 위하여 서초구 주거개선과(☎02-2155-7341)에 관계도서를 비치하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에 게시 할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

[ 반포아파트지구 개발기본계획(기정) ]

[ 반포아파트지구 개발기본계획(변경) ]