서울특별시고시 제2015-297호

개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역 지정 및 지형도면 고시

서울특별시 고시 제2010-101호(2010.3.18)로 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(도시환경정비사업부분) 수립에 따른 강서구 방화동 553-9번지 일대에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 규정에 의거하여 다음과 같이 도시환경정비구역 지정 고시하고, 「토지이용규제기본법」 제8조 규정에 의거 지형도면을 고시합니다.

2015년  9월  24일

서 울 특 별 시 장

1. 정비구역의 지정

가. 정비사업의 명칭 : 개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비사업

나. 정비구역 지정 조서

구분	정비구역 명칭	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신규	개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역	강서구 방화동 553-9번지 일대	-	증) 9,678.0	9,678.0

2. 정비계획

가. 토지이용계획

구분	명칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합 계		9,678.0	100.0
정비기반 시설 등	소계	708.0	7.3
	도로	708.0	7.3
획지	소계	8,970.0	92.7
	획지	8,970.0	92.7	공동주택, 판매시설, 업무시설(오피스텔) 등

※ 상기면적은 추후 측량결과에 따라 변경될 수 있음

나. 용도지역·지구 결정(변경) 조서

1) 용도지역 결정(변경) 조서

구 분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
합 계		9,678.0	-	9,678.0	100.0
주거지역	제2종일반주거지역(7층)	9,678.0	감) 9,678.0	-	-
	준주거지역	-	증) 9,678.0	9,678.0	100.0

2) 용도지구 결정(변경) 조서 (변경없음)

고도지구 결정조서

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	고도제한내용	면적(㎡)	최초결정일	비고
기정	-	고도지구	최고고도지구	김포공항 주변일대	수평표면 (해발57.86m미만)	29,129,000 (9,678)	서고제120호 1977.04.22	-

※ (  )는 대상지 해당사항임

시설보호지구 결정조서

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	최초결정일	비고
기정	-	시설보호지구	공항시설보호지구	김포공항 주변일대	57,931,000 (9,678)	1977.04.22	-

※ (  )는 대상지 해당사항임

다. 정비기반시설(도시계획시설) 결정(변경) 조서

1) 도로

구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	소로	2	1	8	국지 도로	340	방화동 533-3	방화동 563-16	일반 도로	-	서고 제196호 (’76.08.16)
변경	소로	2	1	8~10	국지 도로	340 (112)	방화동 533-3	방화동 559-17	일반 도로	-		일부확폭 (8m→10m)
기정	소로	2	3	8	국지 도로	230	방화동 535-1	방화동 553-6	일반 도로	-	서고 제196호 (’76.08.16)
변경	소로	2	3	8~10	국지 도로	230 (87)	방화동 535-1	방화동 553-6	일반 도로	-		일부확폭 (8m→10m)
기정	소로	3	4	6	국지 도로	160	방화동 538-5	방화동 553-10	일반 도로	-	서고 제196호 (’76.08.16)
변경	소로	3	4	6~8	국지 도로	160 (114)	방화동 538-5	방화동 553-15	일반 도로	-		일부확폭 (6m→8m)

※ (  )는 구역내의 변경되는 도로 연장임

라. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

1) 기존건축물의 정비·개량 계획

결정 구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	보상후 철거
신설	개화산역세권 도시환경정비구역	9,678.0	획지	8,970.0	강서구 방화동 553-9번지 일대	45	-	-	45	-

2) 건축시설계획

결정

구분

구역구분

가구 또는

획지 구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적률

(%)

높이

(m),층수

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

신설

개화산

역세권구역

9,678.0

획지

8,970.0

강서구 방화동

553-9번지 일대

공동주택, 판매시설, 업무시설(오피스텔)

50

이하

기준 200

허용 430

상한 460이하

49m이하

/최고16층이하

주택의 규모 및

규모별 건설비율

⋅총 건립 세대수 : 공동주택 298세대(장기전세주택 124세대, 일반분양 174세대),

오피스텔 143호

⋅주택규모별 건설비율

구분(전용면적)		합 계	분양주택	장기전세주택
합 계		298	174	124
공동주택	60㎡이하	182(61.1%)	82(47.1%)	100(80.6%)
	60㎡~85㎡이하	116(38.9%)	92(52.9%)	24(19.4%)
	85㎡초과	-	-	-
오피스텔(52㎡미만)		143호	-	-

⋅전용면적 85㎡ 이하 규모 전체 세대수의 60% 이상 건설

⋅전용면적 85㎡ 이하 규모 주택 전체 연면적의 50% 이상 건설

심의완화 사항

⋅사업계획인가시 장기전세주택공급(완화되는 용적률의 50/100) 및 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 정책 5가지 이행하지 않을 경우 (패키지)허용용적률 미부여

⋅장기전세주택 규모별 건설비율

- 전용면적 60㎡이하 : 80%이상

- 전용면적 60㎡초과 85㎡이하 : 20%이하

※ 전용면적 60㎡이하가 과반이 되도록 하는 범위 안에서 85㎡초과 주택을 건설하지

않을 수 있음.

건축물의 건축선에

관한 계획

⋅대지경계선으로부터 3m이격 (북측 소로2-1 구간 건축한계선 제외)

3) 용적률(개발가능용적률) 계획

구 분

이 행 조 건

토지이용계획

계

(구역면적)

획지

(공동주택 등)

새로 설치할 정비기반시설

(기부채납 공공시설 환산부지 및 대지지분면적)주1)

새로 설치할 정비기반시설 내 국‧공유지

획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국·공유지 면적

9,678.0㎡

8,970.0㎡

708.0㎡(1,136.13㎡)

7.0㎡

-

공공시설부지
제공면적

(순부담)

▪ 새로이 설치할 정비기반시설 + 기부채납 공공시설 환산부지 및 대지지분면적 - 새로 설치할 정비기반

시설 내 국·공유지 - 획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국·공유지

= 708.0㎡ + 1,136.13㎡ - 7.0㎡ - 0 = 1,837.13㎡(구역면적 대비 18.98%)

용적률

▪ 기준용적률 : 200%

▪ 허용용적률 : 430%(패키지 허용용적률 계획 적용)

구분		건축계획(안)
장기전세주택공급		•완화되는 용적률의 50/100 이상 (115%이상) ⇒ 법정:10,315.5㎡(115%이상) < 계획:10,342.8㎡(115.3%)
필수 항목	리모델링이 쉬운구조	•「서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준」 제3조 5호의 건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운구조에 적합할 것 ⇒ “철근콘크리트 무량판구조”로 계획
	커뮤니티 지원시설	•커뮤니티지원시설(300세대 이상 공동주택 연면적의 3%이상) ⇒ 주민자치회관 및 작은도서관 등(법정:1,060.5㎡ < 계획:1,776.9㎡)
	에너지 효율 건축물	⇒ ‘건축물의 에너지절약 설계기준’의 평점합계 90점 이상, 에너지 효율 1등급 이상 인증
	친환경 건축물	⇒ 우수등급(그린2등급) 이상 인증
선택 항목	신재생 에너지 사용	⇒ 신재생에너지 공급비율 1%(공동주택)이상, 3%(일반건축물) 이상

▪ 상한용적률 : 500%이하

정비계획(상한)

용적률 산정

▪ 공공시설 기부채납에 따른 용적률 완화

▪ 상한용적률 = 허용용적률 × (1 + 1.3 × 가중치 × α)

= 430 × (1 + 1.3 × 1 × 0.2048) = 544.48% ≒ 500%이하 (계획:456.53%)

α = 공공시설부지로 제공하는 면적 / 공공시설부지로 제공 후 대지면적

= 1,837.13㎡ / 8,970.0㎡

= 0.2048

주1) 기부채납 공공시설 면적(1,136.13㎡) = 대지지분면적(293.69㎡) + 환산부지면적(842.44㎡)

※ 공공시설계획은 공공시설 등 기부채납 환산 부지면적 산정에 따라 변동 가능하며, 설치비용 및 부지가액은 건축허가시 최종 결정됨

4) 공공시설 설치 계획

시설 구분	시설의 종류	위치	면적(㎡)	운영주체	비고
주민자치 센터	헬스장,공연연습장,강의실, 다목적실,작은도서관 등	개화산역세권 도시환경정비구역 내 전면부	1층 599.29㎡ 2층 1,177.62㎡	강서구

※ 역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획(정비계획) 수립 및 운영기준 3-3-1 (2)에 따라 계획하였으며, 향후 건축심의시 변경될 수 있음.

마. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계획 내용	비고
도시경관	• 주변지역과의 스카이라인이 조화되는 높이계획 수립 • 근경, 중경, 원경에 대한 종합적인 분석으로 주변지역에 대한 조화로운 경관형성유도
환경보전	∙ 환경성 검토를 통하여 정비사업으로 인한 환경저해요소를 검토하여 환경영향 저감방안 마련 ∙ 부득이한 법면 발생시 경계부에 녹화 및 조경처리 ∙ 주차시설을 최대한 지하에 설치하여 지상녹화를 통한 친환경적 주거지 조성 ∙ 조경공간을 최대한 확보하여 자연친화적인 단지계획을 수립하겠음 ※ 공사시 저감 방안(세부계획 일부) - 비산먼지의 발생으로 인한 주변지역의 피해를 최소화하기 위하여 세륜․세차시설, 방진망설치, 사업대상지내 살수실시, 풍속에 따른 공사 진행여부 판단 등 적절한 저감대책을 현장의 여건에 맞게 단계적으로 수립․시행토록 할 계획임
재난방지	∙ 구역 내 화재 발생을 대비한 방화계획은 건축법의 방화에 관한 규정 및 관리 법규를 준수하여 종합적 방재계획 수립 ∙ 구역주변의 우수관망을 충분히 설치토록 하며, 구역 내부로의 유입을 최소한으로 억제토록 하여 홍수, 수목 등에 대한 방재계획 수립 ∙ 재해시 소방도로 기능수행이 가능하도록 진입로 및 내부동선체계 구축 도모 ∙ 인화성 건축내장재 사용을 규제하고 사업완료 후 지속적으로 관리하겠음 ∙ 녹지·조경 면적의 확대로 토양포장율을 억제하고 불가피할 경우 가급적 투수포장재를 사용하여 우수유출량을 최대한 억제하겠음

바. 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행 (예정)자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
역세권 도시환경정비사업	구역지정 고시일로부터 4년 이내	정비사업조합 또는 토지등소유자	현황세대수 : 112세대 계획세대수 : 298세대 증가세대수 : 186세대	-

사. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구 분	계 획 내 용	비고
교육환경 보호계획	∙ 소음진동규제법 제23조에 따라 시장·군수·구청장은 주민의 정온한 생활환경을 유지하기 위하여 사업장 및 공사장 등에서 발생되는 소음·진동을 규제 ∙ 교육시설의 보건관리와 환경위생 등에 지장을 초래하는 시설의 설치를 지양함 ∙ 공사시 교육환경 장애요소 (소음‧진동‧먼지 등)의 발생이 최소화 되도록 계획 ∙ 교육시설 이용시 안전하고 편리하게 통학할 수 있도록 계획 - 보행자도로에는 안전휀스를 설치하여 안전성을 확보하겠음 - 학교 주변 도로에는 과속방지턱을 설치하여 차량의 속도를 줄이도록 하겠음 ∙ 해당 관할 교육청의 협의결과를 준수토록 계획 ∙ 추후 사업으로 발생하는 학교 신·증설에 대한 설치비용은 사업시행인가시 협의하도록 하겠음(현재 사업으로 신증설이 있을 경우에 한함)	-

아. 임대주택 및 장기전세주택의 건설에 관한 계획

1) 임대주택 건설에 관한 계획 : 해당사항 없음

2) 장기전세주택 건설에 관한 계획

건립위치	연면적(㎡)		동수	세대수	세대규모(전용)			비고
					60㎡이하	60㎡초과	합계
방화동 553-9번지일대	기준	완화된 용적률의 1/2 10,315.5㎡	사회혼합 (Social Mix)	124	80%내외	20%내외	100%
	계획	10,342.8㎡			100 (80.6%)	24 (19.4%)	124 (100%)	부속토지 2,151.98㎡

※ 장기전세주택 부속토지는 「도시 및 주거환경정비법시행령」 제10조제1항 별표1 제4호마목 및 주택법 제38조의6 규정에 따라 기부채납

3. 지정사유

○ 대중교통이 편리한 지하철역으로부터 반경 250m내의 1차 역세권 지역으로 노후·불량 건축물이 밀집한 대상지의 도시기능 회복과 장기전세주택의 공급을 촉진하는 목적으로 역세권 장기전세주택을 포함한 정비계획 수립으로 역세권의 효율적인 토지이용과 쾌적한 도시․주거환경을 조성하기 위하여 도시환경정비구역으로 지정하고자 함.

4. 관계도면

○ 지형도면 및 정비계획결정도

※ 첨부된 도면은 참고용 도면이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.

○ 기타 자세한 내용은 열람장소에 비치된 정비계획 도서 참조

- 서울특별시 도시활성화과(☎02-2133-4647), 강서구청 도시계획과(☎02-2600-6384)

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

■ 정비구역 결정도

■ 용도지역·지구 결정도(기정)

■ 용도지역·지구 결정도(변경)

■ 도시계획시설에 관한 결정도(기정)

■ 도시계획시설에 관한 결정도(변경)

■ 정비계획 결정도