◈ 서울특별시고시 제2013-424호

구로구 개봉3동 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역 및 계획 결정 및 지형도면 고시

서울특별시 구로구 개봉동 270번지 일대에 대하여  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의거 다음과 같이 도시관리계획[구로구 개봉3동 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역 및 계획]을 결정 고시하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의거 지형도면을 고시합니다.

2013년  12월 12일

서 울 특 별 시 장

1. 결정 취지

○ 저층주거지를 보존을 위하여, 지역주민이 참여하여 마을에 필요한 시설 확보 등을 통한 저층주거지의 경쟁력 강화 방안을 마련하고, 계획적인 관리를 도모하기 위해 주거환경관리사업(지구단위계획)구역을 지정하고자 함.

2. 주거환경관리사업(지구단위계획)에 관한 도시관리계획 결정조서

□ 주거환경관리사업(지구단위계획)구역에 관한 결정

□ 주거환경관리사업(지구단위계획)구역 결정조서

구분	구역명	위치	면적 (㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	구로구 개봉3동 주거환경관리사업 (지구단위계획) 구역	개봉동 270번지 일대	-	증)32,958	32,958	-

□ 주거환경관리(지구단위계획)구역 결정 사유서

구분	구역명	결정내용	결정사유
신설	구로구 개봉3동 주거환경관리사업 (지구단위계획)구역	∙ 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역 결정 - 위치 : 구로구 개봉동 270번지 일대 - 면적 : 32,958㎡	저층주거지를 보존을 위하여, 지역주민이 참여하여 마을에 필요한 시설 확보 등을 통한 저층주거지의 경쟁력 강화 방안을 마련하고, 계획적인 관리를 도모하기 위해 주거환경관리사업(지구단위계획)구역을 지정하고자 함.

□ 토지이용 및 시설에 관한 결정

(1) 용도지역·지구에 관한 결정조서

가. 용도지역(변경없음)

나. 용도지구 (해당사항없음)

(2) 도시계획시설에 관한 결정 조서

가. 도로(변경없음)

나. 공원(변경없음)

□ 대지 및 건축물 등에 관한 결정

(1) 대지에 관한 결정조서

가. 대지규모 결정

□ 최대개발규모(의무사항)

구분	적용구역	계획내용	비 고
최대개발규모	구역전체	700㎡이하

나. 공동개발 계획

□ 자율적 공동개발(권장사항)

구 분	적용구역	계 획 내 용	비 고
자율적 공동개발	구역전체	•자율적 공동개발이 계획되어 있는 필지는 최대개발규모 이내에서 자율적으로 공동개발 할 것을 권장한다 •동일소유자 필지, 기 공동개발 필지간 공동개발 할 경우 권장한다. •과소필지(90㎡이하)이거나, 부정형필지로 단독개발이 어려운 필지간 공동개발 할 경우 권장한다 •다음과 같은 경우에는 최대개발규모 이내의 자율적 공동개발이라 하더라도 공동개발을 불허한다 1. 자율적 공동개발에 의한 대지의 형태가 지나치게 부정형하거나 세장비(단변과 장변의 비)가 1:3 이상이 되는 경우 2. 자율적 공동개발에 의해 인접필지가 맹지가 되거나 부정형하게 되는 경우

□ 대지에 관한 결정조서

위 치		면적(㎡)	비 고	위 치		면적(㎡)	비 고
동명	지번	필지		동명	지번	필지
개봉동	270-40	123		개봉동	270-18	102
개봉동	270-38	146		개봉동	270-32	102
개봉동	270-86	115		개봉동	270-33	99
개봉동	270-30	116		개봉동	270-17	97
개봉동	270-39	80		개봉동	270-76	125
개봉동	270-42	125		개봉동	270-10	96
개봉동	270-41	96		개봉동	270-11	93
개봉동	270-27	89		개봉동	270-12	96
개봉동	270-26	96		개봉동	270-13	96
개봉동	268-5	169		개봉동	270-14	96
개봉동	270-25	99		개봉동	270-15	96
개봉동	270-28	109		개봉동	270-16	96
개봉동	270-29	119		개봉동	270-34	93
개봉동	270-45	99		개봉동	270-35	96
개봉동	270-44	102		개봉동	270-36	96
개봉동	270-43	116		개봉동	270-1	157
개봉동	268-8	195		개봉동	270-2	119
개봉동	268-6	53		개봉동	270-3	145
개봉동	270-74	405		개봉동	270-4	134
개봉동	270-75	193		개봉동	270-5	135
개봉동	270-48	89		개봉동	270-6	140
개봉동	270-23	86		개봉동	270-7	154
개봉동	270-22	69		개봉동	270-8	56
개봉동	270-21	63		개봉동	270-54	128
개봉동	270-20	142		개봉동	270-31	119
개봉동	270-19	106		개봉동	270-60	290
개봉동	270-62	184		개봉동	271-37	174
개봉동	270-68	182		개봉동	271-17	516	소막골공원
개봉동	270-64	195		개봉동	271-18	170
개봉동	270-69	195		개봉동	271-38	166
개봉동	271-10	176		개봉동	271-39	200
개봉동	271-20	176		개봉동	271-41	206
개봉동	271-21	170		개봉동	271-40	212
개봉동	271-13	360		개봉동	270-65	2
개봉동	271-26	206		개봉동	271-44	41
개봉동	271-11	224		개봉동	271-7	385
개봉동	271-22	206		개봉동	271-8	202	공동이용시설

위 치		면적(㎡)	비 고	위 치		면적(㎡)	비 고
동명	지번	필지		동명	지번	필지
개봉동	271-23	212		개봉동	271-4	197
개봉동	271-24	176		개봉동	341-16	173	유치원
개봉동	271-25	176		개봉동	341-1	172
개봉동	271-14	226		개봉동	341-17	197
개봉동	271-15	172		개봉동	341-2	157
개봉동	271-33	178		개봉동	341-3	196
개봉동	271-32	176		개봉동	341-18	148
개봉동	271-27	182		개봉동	341-22	191
개봉동	271-28	344		개봉동	341-4	171
개봉동	271-30	178		개봉동	341-5	195	SH임대주택
개봉동	271-31	176		개봉동	341-23	146
개봉동	271-16	192		개봉동	341-7	151
개봉동	271-34	190		개봉동	341-6	154
개봉동	271-35	208		개봉동	341-14	145
개봉동	271-36	196		개봉동	341-15	154

※ 상기 면적은 토지대장을 기준으로 작성하였으며, 추후 측량성과에 따라 변경될 수 있음.

(2) 건축물 등에 관한 결정조서

가. 건축물의 용도

□ 불허용도(의무사항)

∙ 관련법 및 조례에 따른 도입 가능한 용도규정에도 불구하고, 본 주거환경관리사업(지구단위계획)에서

제시한 불허용도는 입지할 수 없음

적용범위	불 허 용 도	비고
구역전체	∙ 위험물저장 및 처리시설 ∙ 학교보건법 등 기타 법령에 의해 당해 토지에 불허되는 용도

나. 건축물의 규모

□ 건폐율(의무사항)

적용범위	계획내용	비고
구역 전체	∙ 도시계획조례에 따름

□ 용적율(의무사항)

적용범위	계획내용	비고
구역 전체	∙ 도시계획조례에 따름

□ 높이(의무사항)

적용범위	계획내용	비 고
구역전체	∙ 관련법령에 따름

다. 건축물의 배치 및 형태

□ 건축물의 배치 계획(권장사항)

적용범위	계획내용	비고
구역전체	∙ 건축물의 방향은 가급적 이웃 건축물의 방향과 일치하도록 하여 가로경관의 통일감 및 연속성 유지 ∙ 이웃 건축물과 벽면선이 나란히 정렬되도록 하여 시각적 연속성이 확보될 수 있도록 함

□ 건축물의 형태 및 외관에 관한 계획(권장사항)

구분		적용범위	계획내용	비고
지붕	형태 및 면적	구역전체	∙ 조화로운 경관형성을 위해 평지붕, 경사지붕으로 조성 ∙ 평지붕의 경우, 옥상녹화 권장 ∙ 옥상설치물 차폐권장 ∙ 경사지붕의 경우, 태양광 집광판 설치 권장
	재료	구역전체	∙ 주거환경 보호를 위해 원색재료 및 과도한 반사성 재료를 지양하고, 자연재료의 사용
	경사도	구역전체	∙ 경사지붕의 설치시 경사도는 3/10이상 6/10이하로 조성
	옥상녹화	구역전체	∙ 평지붕의 경우, 전체 지붕 면적의 40%이상 옥상녹화 또는 텃밭, 정원 등으로 조성
외벽	재료	구역전체	∙ 마을의 경관적 통일감을 위해 「개봉3동 경관협정 디자인가이드라인」 준수 ∙ 벽돌, 목재, 석재 등 개웅산과 조화로운 자연재료 사용 권장 ∙ 주거환경 보호를 위해 원색적 재료 및 과도한 반사성 재료 지양
색 채		구역전체	∙ 마을의 경관적 통일감을 위해 「개봉3동 경관협정 디자인가이드라인」 준수 ∙ 자연적이고 친숙한 느낌의 재질과 따듯한 이미지의 색상 적용

마. 대지내 공지

□ 대지안의 조경(의무사항)

구분	적용범위	계획내용	비고
대지안의 조경	구역전체	∙ 서울시 건축조례 제24조(대지안의 조경)적용

□ 대지안의 공지(권장사항)

구분	계획내용	비고
전면조성방식	∙ 건물 전면에 화단이나 텃밭을 조성하여 자연지반 확보를 권장
측면조성방식	∙ 건물 측면 여유공간에 화단이나 텃밭조성
녹색주차장 설치	∙ 주차면 설치 가능시 투수성 재료 사용 권장
옥상녹화	∙ 평지붕 시 옥상녹화를 권장하며, 옥상녹화 면적의 1/2조경면적으로 인정

(3) 기타사항에 관한 결정조서

가. 경관 및 환경친화요소

□ 옥외광고물에 관한 계획 (의무 및 권장사항)

적용범위	계획내용	비고
구역전체	∙ 「옥외광고물 등 관리법」, 서울특별시 「옥외광고물 등 관리조례」 및 「서울특별시 구로구 옥외광고물 등 관리조례」을 준수	의무사항
구역전체	∙ 「개봉3동 경관협정사업 디자인가이드라인」 준수 ∙ 마을의 이미지를 모티브로 하는 디자인 권장, 시각적 방해요소 제거	권장사항

□ 환경친화적 건축물에 관한 계획 (의무 및 권장사항)

구분	적용범위	계획내용	비고
생태면적율	구역전체	∙ 건축물 신축시, 「서울특별시 생태면적율 도시계획활용 개선방안」에 따라 건축유형별 생태면적율 적용	의무사항
자연지반 보존	구역전체	∙ 지하수 및 생태면적화보, 열섬현상 방지를 위해 자연지반의 보존 권장	권장사항
옥상녹화	구역전체	∙ 친환경 녹지공간 및 휴게공간으로 활용토록 권장 ∙ 신축 또는 리모델링시, 평지붕의 경우 옥상면적의 40% 이상으로 옥상녹화로 조성 권장	권장사항
벽면녹화	구역전체	∙ 「서울특별시 도시구조물 벽면녹화 활성화 방안」 에 따라 설치권장	권장사항
녹색주차장	구역전체	∙ 주차장은 투수성 재료를 사용한 녹색주차장을 권장	권장사항
중수도 및 빗물이용시설	구역전체	∙ 중수도 및 빗물이용시설의 설치를 권장하며, 「서울특별시 빗물저수조 설치지침」에 따라 설치권장	권장사항
신ㆍ재생 에너지시설	구역전체	∙ 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급촉진법」 의 기준에 따라 설치 권장	권장사항
담장 미설치	구역전체	∙ 담장은 미설치를 권장하여 쾌적한 가로환경을 도모하며, 부득이하게 설치할 경우 높이 1m이하, 식재 담장 또는 투시형 담장설치 권장	권장사항

□ 건축물 외부영역에 관한 계획(권장사항)

구분	적용범위	계획내용	비고
공동주차	구역전체	∙ 주차공간의 확보를 위해 기존 담장을 철거하거나, 담장없이 신축시 대지경계 사이에 주차장설치를 권장
공동조경	구역전체	∙ 녹지율 증가과 환경개선을 위해 기존 담장을 철거하거나, 담장없이 신축시 인접대지와 공동으로 조경설치 권장
쓰레기 공동집하장	구역전체	∙ 악취와 더불어 마을경관 및 통행문제를 야기시키고 있는 쓰레기 문제를 해소하기 위해 세대별 반경 50M 거리내 공동집하장 설치권장

나. 주민협정에 관한 결정사항(권장사항)

적용범위	계획내용	비고
주민협정의 운영	∙ 저층 주택 주거지로서의 지역적 특성 및 환경을 고려하여 본 지구단위계획으로 정하는 지침(권장사항에 한함)의 내용 및 범위 내에서 민간 건축물의 조성 및 건축물 외부 공간의 유지•관리에 관련된 사항과 주민 참여 환경개선 프로그램 등을 「주민협정(약속)」으로 정하여 운영할 수 있음.

※ 주민협정의 세부사항은 주민공동체 운영위원회에서 결정•운영하며, 주민협정(약속)을 통해 조정•변경될 수 있음.

□ 주거환경관리구역 및 계획에 관한 사항
(도시및주거환경정비법 제4조제7항에 의한 정비구역의 의제에 관한사항)

(1) 정비구역 지정도서

가. 정비구역 지정(변경)조서

구분	정비사업명칭	위치	면적 (㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	구로구 개봉3동 주거환경관리사업구역	구로구 개봉동 270번지 일대	-	증) 32,958	32,958	-

나. 지정사유

본 대상지는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표1 제5호 가목의 규정에 따라 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 마을 고유의 정주환경을 보호하면서 주거환경의 보전 정비·개량을 통한 주거환경 개선이 필요한 지역임.

이에 따라, 정비기반시설과 공동이용시설의 신설 및 공공사업을 통해 마을의 생활환경을 개선하고 마을공동체가 활동할 수 있는 공간을 확보하며, 경쟁력있는 마을환경을 기반으로 다양한 공동체 활동을 통해 마을의 물리적, 사회적, 경제적 재생을 도모하고자 주거환경관리사업 정비구역으로 지정하고자 함.

※ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」별표1 제5호 가목에 의한 주거환경관리사업의 지정요건

가. 전용주거지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역  으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역

나. 법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역

다. 기존 단독주택 재건축사업 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역의 토지등 소유자의 50퍼센트 이상이  주거환경관리사업으로의 전환에 동의하는 지역

라. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 같은 법 제2조  제6호에 따른 존치지역

(2) 정비계획

가. 토지이용계획

구 분	명 칭		면 적(㎡)			구성비(%)	비고
			기정	변경	변경후
합 계			32,958.0	-	32,958	100.0	-
주택용지			25,207.6	감)372.0	24,835.6	75.4	-
정비 기반 시설등	소계		7,750.4	-	7,750.4	23.5	-
	도로		7,234.4	-	7,234.4	21.9	-
	공원·녹지	어린이공원	516.0	-	516.0	1.6
공동이용시설	공동이용시설	소계		증)372.0	372.0	1.1
		공동이용시설1		증)202.0	202.0	0.6	마을공동체 및 마을기업 등
		공동이용시설2주1)		증)170.0	170.0	0.5	청소년 및 주민이용시설 등

주1) “공동이용시설2”의 부지면적(170㎡)은 주민협의체의 협의에 의한 계획상 면적이며, 향후 부지확보 결과 및

관련법령에 따라 설치토록 함

나. 공동이용시설 설치에 관한 계획

∙ 향후 공동이용시설에 관한 운영관리방안 및 부지확보계획 수립시 관련 법령에 따라 설치토록 함

구분	시설명	위치	구분	면 적 (㎡)			비고
				기정	변경	변경후
신설	공동이용시설1	개봉동 271-8	지상2층	-	증)202	202	마을공동체 및 마을기업 등
신설	공동이용시설2주2)	미정	지상2층	-	증)170	170	청소년 및 주민이용시설 등

주2) “공동이용시설2”의 부지면적(170㎡)은 주민협의체의 협의에 의한 계획상 면적이며. 향후 부지확보 결과 및 관련법령에 따라 설치토록 함

다. 주민공동체 활성화 방안

구분	계획내용		비고
주민공동체 운영위원회 구성 및 역할	이심전심 운영위원회 (주거환경관리사업 구역)	•구성 : 회장 1인, 위원 9인 •시기 : 공공사업 공사착공 전까지 구성 •역할 : 협정(안) 작성(조정) 및 협정체결을 위한 주민동의, 개봉3동 주거환경관리사업(지구단위계획)조성 공간 유지관리
	개봉3동 운영위원회 (동단위)	•구성 : 위원장 1인, 위원 15인 이상 •시기 : 주민공동이용시설 공사 착공 전까지 구성 •역할 : 개봉3동 마을공동체 운영규약(안) 작성 (주민공동이용시설 유지관리 관련 협정 내용 포함)
주민공동체 운영계획	•주민협정서 작성 및 운영 •마을 운영 규약 작성 •공동이용시설 운영 계획 구상 - 마을관리사무소, 마을기업, 다목적 공간, 어르신 쉼터, 청소년 동아리방 동네 부엌 등 •주민공동체 활성화 프로그램 구상 및 실행 - 소모임 활동, 공동체 지원사업(서울시, 구로구) 참여, 벼룩시장 개최 등
주민협정(약속)작성 및 운영	•협정서 작성 - 주체 : 이심전심 운영위원회 (자치구 공무원 & 전문가 참여 권장) - 작성시기 : 공공사업 공사착공 전까지 작성(주체 의견에 따라 조정가능) •협정서 작성의 운영 - 본 주거환경관리사업(지구단위계획)으로 정하는 지침(권장사항에 한함)의 내용 및 범위 내에서 민간 건축물의 조성 또는 유지관리에 관련된 사항과 주민참여환경개선 활동 등을 ‘주민협정’으로 정하여 운영할 수 있음 - 공동이용시설 운영 및 유지관리 관련 협정(약속) 내용 포함

※ 주민협정(약속)서 및 주민공동체 운영위원회 구성 등은 주민협정(약속)을 통해 조정•변경될 수 있음.

라. 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업시행으로 증가예상 세대수	비고
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치 또는 확대	구역지정 고시일로부터 3년 이내	구로구청장	-	-
주택의 보전ㆍ정비ㆍ개량	계획수립이후	토지등소유자	-	-

마. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

□ 기존건축물의 정비․개량계획

구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
신설	구로구 개봉3동 주거환경 관리사업	32,958	주택 용지	32,958	개봉동 270-40 일대	140	140	-	-	-

□ 건축시설계획

구분	구역구분		대지 또는 획지 구분		위치	주용도	건폐율	용적률	높이/ 층수	비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	구로구 개봉3동 주거환경 관리사업	32,958	주택 용지	25,207.6	개봉동 270-40번지 외 146필지	주택 및 근린생활	관계법령에 따름 (60%이하)	관계법령에 따름 (150%이하, 200%이하)	관련법령에 따름	-
			공동 이용 시설1	202.0	개봉동 270-8번지	마을공동체 및 마을기업 등
			공동 이용 시설2	170.0	미정	청소년 및 주민이용시설 등주3)
주택의 규모 및 규모별 건설비율			-
심의완화 사항			-
건축물의 건축선에 관한 계획			관련법령에 따름

주3) “공동이용시설2”의 부지면적(170㎡)은 주민협의체의 협의에 의한 계획상 면적이며. 향후 부지확보 결과 및 관련법령에 따라 설치토록 함

바. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분		적용구역	계 획 내 용
환경보전		구역전체	∙ 주민공동이용시설 및 휴게공간 조성 시 녹지공간을 최대한 확보하여 자연 친화적인 지역 조성 ∙ 옥상녹화, 벽면녹화, 신ㆍ재생에너지 사용 등을 유도하여 환경친화적인 지역 조성
재난방지	화재	구역전체	∙ 건축법의 방화규정 및 관련법규에 맞는 방화계획수립 ∙ 단지 내 소방차 진입공간 확보 유도
	풍수해	구역전체	∙ 지상부에 녹지공간을 많이 확보하고, 투수성 포장재를 사용하여 우수 유출량 최대한 억제

사. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 해당사항 없음

∙ 주민 스스로 기존 주택을 정비ㆍ개량ㆍ보존하는 사업방식으로 세대수 및 인구증가가 없으며, 정비구역 주변의 교육환경에 미치는 영향이 미미함

아. 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항 : 해당사항 없음

∙ 주민 스스로 기존 주택을 정비ㆍ개량ㆍ보존하는 사업방식으로 해당사항 없음

□ 경미한 사항에 관한 결정

구 분	계 획 내 용	비고
경미한 사항 결정	∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제25조 제4항의 규정에 의한 경미한 변경사항 준용 ∙ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제7조에 의한 경미한 변경 사항과 같음 ∙ 향후 관련 지침 및 법령이 제정ㆍ개정 또는 변경된 경우에는 제정ㆍ개정 또는 변경된 지침 및 법령을 적용함
지구단위계획의 경미한 사항	∙ 구로구 개봉3동 주거환경관리사업(지구단위계획) 디자인가이드라인 변경에 관한 사항

3. 관계도면 : 생략(열람 장소에 비치된 도면과 같음)

4. 기타 자세한 내용은 결정도서(관계도면 등 지형도면 포함) 참조 : 생략(비치도서와 같음)

5. 열람장소 : 서울특별시 주거환경과(☎02-2133-7251), 구로구 건축과(☎860-2386)에

비치합니다.

※ 첨부된 “결정 및 지형도면은 참고용 도면이므로 측량 그 밖의 용도로 사용할 수 없음“

[붙임 1] 주거환경관리사업(지구단위계획)구역 결정도

[붙임 2] 토지이용 및 시설에 관한 결정도

[붙임 3] 대지 및 건축물 등에 관한 결정도

[붙임 4] 정비구역 및 정비계획에 관한 결정도