◈ 서울특별시고시 제2013-410호

산새마을 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역 및 계획 결정, 지형도면 고시

서울특별시 은평구 신사동 237번지 일대에 대하여  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의거 다음과 같이 도시관리계획[산새마을 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역 및 계획]을 결정 고시하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의거 지형도면을 고시합니다.

2013년 12월 5일

서 울 특 별 시 장

1. 결정 취지

○ 은평구 신사동 237번지 일대는 저층의 다가구·다세대 주택이 밀집한 지역으로, 기반시설 및 공동이용시설을 확충하고, 주민 스스로 주거환경을 보전·정비·개량토록 하여 지역 주민의 삶의 질 향상에 기여하고자 함.

2. 주거환경관리사업(지구단위계획)구역에 관한 도시관리계획 결정조서

□ 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역에 관한 결정

□ 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역(변경) 결정조서

구분	구역명	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
신설	산새마을 주거환경관리사업 (지구단위계획)구역	은평구 신사동 237번지 일대	-	증)45,756.2	45,756.2	-

□ 주거환경관리사업(지구단위계획) 구역(변경) 결정사유서

구분	구 역 명	결 정 내 용	결 정 사 유	비고
신설	산새마을 주거환경관리사업 (지구단위계획)구역	•지구단위계획구역 결정 - 위치 : 은평구 신사동 237번지 일대 - 면적 : 45,756.2㎡	•주거환경관리사업(지구단위계획)을 통해 산새마을 고유의 정주환경을 보호하고 주민들의 참여유도와 계획적인 관리로 마을 공동체 활성화방안을 마련하고자 함.	-

□ 토지이용 및 시설에 관한 결정

(1) 용도지역 ․ 지구에 관한 결정조서

가. 용도지역

□ 용도지역 결정조서 (변경없음)

구 분	면 적(㎡)			구성비 (%)	비 고
	기정	변경	변경후
합계	45,756.2	-	45,756.2	100.0
제1종일반주거지역	20,000.0	-	20,000.0	43.7
제2종일반주거지역(7층이하)	25,756.2	-	25,756.2	56.3

나. 용도지구

□ 용도지구 결정조서 (해당없음)

(2) 도시기반시설에 관한 결정조서

가. 교통시설

□ 도로 결정조서 (변경없음)

구분	규 모				기능	연장 (m)	위 치		사용 형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)			기점	종점
기정	소로	3	-	6	국지 도로	183	은평구 신사동 241-8	은평구 신사동 238	일반 도로	-	서울시고시 제110호 (1981.04.07)	-

나. 공간시설

□ 공원 결정조서 (변경없음)

※ 별도로 표기된 ( ) 는 지구단위계획구역 내 사항임

구분	도면 표시 번호	시설명	시설의 종류	위 치	면 적(㎡)			최 초 결정일	비고
					기 정	증 감	변 경
기정	①	봉산도시 자연공원	도시 자연공원	은평구 수색동 산17-1	1,510,643.0 (571.9)	-	1,510,643.0 (571.9)	건교부고시 제138호 (1977.07.14)	-

□ 공공공지 결정(변경)조서

구분	도면표시 번호	시설명	시설의 종류	위 치	면 적(㎡)			최 초 결정일	비고
					기 정	증 감	변 경
기정	①	공공 공지	공공 공지	은평구 신사동 241-20공 일대	314.0	-	314.0	은평구고시 제14호 (1999.03.23)	-
신설	②	공공 공지	공공 공지	은평구 신사동 237-505대	-	증)87.0	87.0	-	-
신설	③	공공 공지	공공 공지	은평구 신사동 237-1도 일부	-	증)57.0	57.0	-	-

□ 공공공지 결정(변경)사유서

도면표시번호	시설명	변경내용(신설)	변경사유
②	공공공지	신설 증) 87.0㎡	•경사가 심한 시유지를 정비하고 방치된 부지를 활용하기 위한 목적으로, 휴식공간을 조성하기 위하여 공공공지 결정
③	공공공지	신설 증) 57.0㎡	•기조성된 쌈지공원을 공공공지로 결정

□ 획지 및 건축물 등에 관한 결정

(1) 가구 및 획지에 관한 결정조서

가. 가구계획

□ 가구

1) 건축법 제2조1항11호에서 정하는 4m 이상의 도로(단, 동법 시행령 제3조3 적용) 및 동법 제45조1항에 의한 도로

구 분	적용범위	계획내용	비 고
가구	구역 전체	•도로¹⁾를 기준으로 가구를 구분	-

나. 획지계획

□ 최대개발규모 : 의무사항

구 분	적용범위	계획내용	비 고
최대 개발 규모	구역 전체	가구 범위 이내	•최대개발규모 적용의 예외 - 이미 최대개발규모를 초과하는 공동개발이 진행된 경우 - 지구단위계획구역 결정고시 전 토지매입이 이루어진 경우 - 자율적 공동개발시 20% 범위 내에서 구 도시계획위원회 심의를 통하여 완화가능

□ 공동개발 : 권장사항

구 분	적용구역	계 획 내 용	비고
자율적 공동 개발	구역 전체	•가구단위 내에서 자율적 공동개발 허용	-
공동 개발 권장	구역 전체	•부정형필지, 과소필지 또는 맹지로서 단독개발이 불가능한 필지 중 해당 토지소유자가 같거나, 여러 필지가 모여 기 공동개발 된 일단의 대지에 대해 공동개발 권장	해당부분 도면표기

□ 획지 결정조서

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
1	신사동	237-2	149		신사동	237-4	89
	신사동	237-3	96		신사동	237-5	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
2	신사동	237-6	96		신사동	237-11	89
	신사동	237-7	96		신사동	237-12	89
	신사동	237-8	93		신사동	237-13	89
	신사동	237-9	109		신사동	237-14	93
	신사동	237-10	102

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
3	신사동	237-15	89		신사동	237-21	93
	신사동	237-16	89		신사동	237-22	89
	신사동	237-17	89		신사동	237-23	89
	신사동	237-18	93		신사동	237-24	89
	신사동	237-19	102		신사동	237-25	89
	신사동	237-20	106

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
4	신사동	237-26	99		신사동	237-32	136
	신사동	237-27	89		신사동	237-33	89
	신사동	237-28	93		신사동	237-34	93
	신사동	237-29	89		신사동	237-35	96
	신사동	237-30	142

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
5	신사동	237-36	89		신사동	237-39	89
	신사동	237-37	96		신사동	237-40	89
	신사동	237-38	129

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
6	신사동	237-43	70	공동개발 권장 (159㎡)	신사동	237-42	191
	신사동	237-44	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
7	신사동	237-133	89		신사동	237-139	93
	신사동	237-134	96		신사동	237-140	99
	신사동	237-135	99		신사동	237-141	99
	신사동	237-136	89		신사동	237-142	93
	신사동	237-137	96		신사동	237-143	96
	신사동	237-138	99		신사동	237-144	93

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
8	신사동	237-145	89		신사동	237-147	96
	신사동	237-146	96

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
9	신사동	237-149	89		신사동	237-152	89
	신사동	237-150	89		신사동	237-153	89
	신사동	237-151	89		신사동	237-154	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
10	신사동	238	245

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
11	신사동	237-155	89		신사동	237-164	89
	신사동	237-156	89		신사동	237-167	89
	신사동	237-157	89		신사동	237-168	89
	신사동	237-158	89		신사동	237-169	89
	신사동	237-159	89		신사동	237-170	89
	신사동	237-160	89		신사동	237-171	89
	신사동	237-161	89		신사동	237-172	93
	신사동	237-162	142		신사동	237-173	89
	신사동	237-163	89		신사동	237-174	89
	신사동	237-165	106		신사동	237-175	89
	신사동	237-166	89		신사동	237-176	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
12	신사동	237-178	96		신사동	237-181	89
	신사동	237-179	89		신사동	237-182	89
	신사동	237-180	89		신사동	237-183	142

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
13	신사동	237-184	145		신사동	237-191	89
	신사동	237-185	93		신사동	237-192	89
	신사동	237-186	89		신사동	237-193	96
	신사동	237-187	89		신사동	237-194	89
	신사동	237-188	89		신사동	237-195	89
	신사동	237-189	89		신사동	237-196	96
	신사동	237-190	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
14	신사동	237-197	132		신사동	237-212	93
	신사동	237-198	96		신사동	237-213	93
	신사동	237-199	89		신사동	237-214	93
	신사동	237-200	89		신사동	237-215	93
	신사동	237-201	89		신사동	237-216	99
	신사동	237-202	89		신사동	237-217	89
	신사동	237-203	89		신사동	237-218	89
	신사동	237-204	89		신사동	237-219	89
	신사동	237-205	89		신사동	237-220	89
	신사동	237-206	89		신사동	237-221	89
	신사동	237-207	89		신사동	237-222	89
	신사동	237-208	89	공동개발 권장 (221㎡)	신사동	237-223	89
	신사동	237-209	132		신사동	237-483	170
	신사동	237-210	170		신사동	237-484	194
	신사동	237-211	93

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
15	신사동	237-224	89		신사동	237-232	89
	신사동	237-225	89		신사동	237-233	89
	신사동	237-226	89		신사동	237-234	89
	신사동	237-227	89		신사동	237-235	89
	신사동	237-228	89		신사동	237-236	89
	신사동	237-229	89		신사동	237-237	89
	신사동	237-230	89		신사동	237-238	89
	신사동	237-231	116		신사동	237-239	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
16	신사동	237-240	93		신사동	237-472	142	공동개발 권장 (162㎡)
	신사동	237-241	89		신사동	237	20
	신사동	237-242	89		신사동	237-247	89
	신사동	237-243	89		신사동	237-248	89
	신사동	237-244	89		신사동	237-249	89
	신사동	237-245	89		신사동	237-250	89
	신사동	237-246	66

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
17	신사동	237-251	89		신사동	237-256	122
	신사동	237-252	89		신사동	237-257	89
	신사동	237-253	89		신사동	237-258	89
	신사동	237-254	120		신사동	237-259	89
	신사동	237-480	105		신사동	237-260	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
18	신사동	237-261	89		신사동	237-267	92
	신사동	237-262	89		신사동	237-268	89
	신사동	237-263	89		신사동	237-269	89
	신사동	237-264	89		신사동	237-270	89
	신사동	237-265	96		신사동	237-271	89
	신사동	237-266	90

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
19	신사동	237-272	89		신사동	237-276	89
	신사동	237-273	89		신사동	237-277	89
	신사동	237-274	93		신사동	237-278	89
	신사동	237-275	89		신사동	237-279	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
20	신사동	237-280	116		신사동	237-283	89
	신사동	237-281	112		신사동	237-284	89
	신사동	237-282	89		신사동	237-285	92

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
21	신사동	237-286	99		신사동	237-291	89
	신사동	237-287	89		신사동	237-292	89
	신사동	237-288	89		신사동	237-293	89
	신사동	237-289	89		신사동	237-294	89
	신사동	237-290	89		신사동	237-295	133

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
22	신사동	236-24	144		신사동	235-3	90
	신사동	236-25	192		신사동	235-19	104
	신사동	235-22	162		신사동	235-2	159
	신사동	235-10	185		신사동	235-14	185	공동개발 권장 (198㎡)
	신사동	235-17	175		신사동	235-16	13
	신사동	235-1	121		신사동	235-6	99
	신사동	235-4	301		신사동	237-296	89
	신사동	235-5	231		신사동	235-11	188
	신사동	235-8	162

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
23	신사동	237-88	89		신사동	237-89	93
	신사동	237-87	89		신사동	237-90	89
	신사동	237-85	89		신사동	237-91	116
	신사동	237-84	89		신사동	236-29	122
	신사동	237-86	89		신사동	236-30	149
	신사동	237-83	89		신사동	236-33	132
	신사동	237-524	7		신사동	236-34	116
	신사동	236-35	116		신사동	236	106
	신사동	236-36	116		신사동	236-26	152

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
24	신사동	237-77	99		신사동	236-16	102
	신사동	237-78	89		신사동	237-72	96
	신사동	237-79	89		신사동	237-73	89
	신사동	237-80	89		신사동	237-74	89
	신사동	237-81	89		신사동	237-75	89
	신사동	237-82	106		신사동	237-76	89
	신사동	236-17	99

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
25	신사동	236-3	106	공동개발 권장 (132㎡)	신사동	236-15	122
	신사동	230-16	26

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
26	신사동	236-32	83		신사동	237-98	93
	신사동	236-37	7	공동개발 권장 (123㎡)	신사동	237-99	89
	신사동	237-93	106		신사동	237-100	89
	신사동	237-94	89		신사동	237-101	89
	신사동	237-95	89		신사동	237-102	89
	신사동	237-96	89		신사동	237-103	89
	신사동	237-97	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
27	신사동	237-104	89		신사동	237-111	89
	신사동	237-105	89		신사동	237-112	89
	신사동	237-106	89		신사동	237-113	89
	신사동	237-107	89		신사동	237-114	89
	신사동	237-108	89		신사동	237-115	89
	신사동	237-109	89		신사동	237-116	89
	신사동	237-110	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
28	신사동	237-117	89		신사동	237-125	89
	신사동	237-118	89		신사동	237-126	89
	신사동	237-119	89		신사동	237-127	89
	신사동	237-120	89		신사동	237-128	89
	신사동	237-121	89		신사동	237-129	89
	신사동	237-122	89		신사동	237-130	89
	신사동	237-123	89		신사동	237-131	89
	신사동	237-124	89		신사동	237-132	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
29	신사동	237-45	89		신사동	237-50	89
	신사동	237-46	201		신사동	237-51	89
	신사동	237-49	156

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
30	신사동	237-52	89		신사동	237-54	112
	신사동	237-53	89		신사동	237-57	89
	신사동	237-55	66	공동개발 권장 (155㎡)	신사동	237-58	89
	신사동	237-56	89

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
31	신사동	237-59	89		신사동	237-69	132
	신사동	237-60	89		신사동	237-70	89
	신사동	237-61	93		신사동	237-71	89
	신사동	237-62	116	공동개발 권장 (142㎡)	신사동	236-10	109
	신사동	237-504	26		신사동	236-9	116
	신사동	237-64	96		신사동	236-8	93
	신사동	237-65	89		신사동	236-27	3	공동개발 권장 (92㎡)
	신사동	237-66	89		신사동	236-7	89
	신사동	237-67	93		신사동	236-40	123	공동개발 권장 (236㎡)
	신사동	237-68	89		신사동	236-41	113
	신사동	236-39	130		신사동	237-501	13
	신사동	236-38	120

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
32	신사동	240-1	240

※ 상기 면적은 토지대장을 기준으로 작성하였으며, 추후 측량성과에 따라 변경될 수 있음.

가구번호	위치		면적(㎡)	비고	위치		면적(㎡)	비고
	동명	지번	필지		동명	지번	필지
33	신사동	236-11	127		신사동	236-13	142
	신사동	236-12	127

(2) 건축물의 용도 및 건폐율․용적률․높이에 관한 결정조서

가. 용도계획 결정조서

□ 불허용도(의무사항)

∘ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조, 동법 시행령 제71조 및 「서울특별시 도시계획조례」 제27조에서 정하는 해당 용도지역 안에서 건축할 수 있는 규모와 용도의 건축물만 허용.

∘ 상기 법령 및 관련법에 따라 도입 가능한 용도에도 불구하고, 불허용도로 제시된 용도는 대상지 내에 입지할 수 없음.

※ 상대정화구역과 절대정화구역 불허용도를 준용해서 구역전체에 적용

도면 표시	적용구역	건축법상 용도분류	세부용도	비고
불허	구역 전체	제1종 근린생활시설	•변전소
		제2종 근린생활시설	•당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 사행행위장․경마장․경륜장 및 경정장(각 시설의 장외발매소를 포함) •게임제공업 및 인터넷컴퓨터게임시설제공업, 게임물 시설, 복합유통게임제공업 •특수목욕장 중 증기탕, 만화가게, 무도학원․무도장, 노래연습장업 시설, 담배자동판매기
		종교시설	•종교집회장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 •종교집회장에 설치하는 봉안당
		위험물 저장 및 처리시설	•주유소, 석유판매소, 도료류 판매소, 저공해자동차의 연료공급시설, 고압가스․천연가스․액화천연가스 제조소 및 저장소
		자동차 관련 시설	•세차장, 차고 및 주기장

나. 건축물의 건폐율․용적률․높이에 결정조서

□ 건폐율(의무사항)

적용구역	건폐율	건폐율 완화
제1종일반주거지역	도시계획조례에 따름 (60% 이하)	•기존건축물 리모델링 시 건폐율 완화 적용
제2종일반주거지역(7층이하)	도시계획조례에 따름 (60% 이하)	•기존건축물 리모델링 시 건폐율 완화 적용

□ 용적률(의무사항)

적용구역	용적률	용적률 완화
제1종일반주거지역	도시계획조례에 따름 (150% 이하)	•리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 신축 시 법정 용적률의 100분의 110범위 내에서 완화 적용 •기존건축물 리모델링 시 용적률 완화 적용
제2종일반주거지역(7층이하)	도시계획조례에 따름 (200% 이하)	•리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 신축 시 법정 용적률의 100분의 110범위 내에서 완화 적용 •기존건축물 리모델링 시 용적률 완화 적용

□ 높이

※ 단, 관계법 재개정시 이를 적용

적용구역	높이	높이 완화
제1종일반주거지역	관련법령에 따름 (제1종일반주거지역에서 정하는 높이기준을 적용하며, 건축법 제60조, 제61조에 따른 도로사선제한 및 일조권 확보를 위한 높이제한을 동시에 적용)	•기존건축물 리모델링 시 일조사선제한 완화 적용
제2종일반주거지역(7층이하)	관련법령에 따름 (제2종일반주거지역(7층이하)에서 정하는 높이기준을 적용하며, 건축법 제60조, 제61조에 따른 도로사선제한 및 일조권 확보를 위한 높이제한을 동시에 적용)	•기존건축물 리모델링 시 일조사선제한 완화 적용

(3) 건축물의 배치 및 형태 등에 관한 결정조서

가. 건축물의 배치에 관한 결정조서

□ 건축물의 방향성 및 배치(권장사항)

구 분	적용구역	계 획 내 용	비고
건축물의 방향	구역 전체	•건축물의 방향(건축물 전면 또는 주출입구가 위치하는 방향)은 대지의 방향과 일치 •건축물의 방향을 고려하여 가로경관의 통일감 및 연속성 유지 •단, 부지여건 또는 건축계획적 이유로 대지의 방향과 일치가 곤란한 경우, 이웃 건축물과의 관계를 고려하여 조화로운 배치
건축물의 배치	구역 전체	•이웃 건축물과 벽면선이 나란히 정렬되도록 하여 시각적 연속성이 확보될 수 있도록 배치

□ 건축선 지정(의무사항)

구 분	적용구역	계 획 내 용	비고
건축 한계선	구역 전체	•건축법 제46조(건축선의 지정) 준용 •주요 도로 변 대지경계선으로부터 1m 후퇴 (건축한계선 후퇴부는 그린 존으로 관리)	해당부분 도면표기

나. 건축물의 형태 및 외관에 관한 결정조서

∘ 지구단위계획구역에 공통적으로 적용하는 공통지침으로서 건축물 외에 부속건축물 등에도 동일하게 적용.

∘ 본 지침은 건축물의 신축 또는 리모델링시 적용.

□ 의무사항

구 분	계 획 내 용	비고
지붕	•지붕 위에 외부로 노출되는 물탱크, 실외기 등 이와 유사한 건축물의 설비시설을 설치할 경우, 외벽의 재료와 어울리는 재료로 차폐시설(가림막)을 설치해야 함. 단, 지붕에 신재생에너지설비(태양광, 태양열 등)를 설치하는 경우 제외	-
재료	•지붕 및 외벽의 주재료로 다음의 사용을 제한 ① 과도한 반사성 재료(반사유리, 스테인리스 미러마감 등) ② 지나친 토속주의적인 재료 (통나무, 초가 등) ③ 원색계열의 도료 및 그 밖의 재료(평지붕에 원색 방수재 도포 등)	-
색채	•지나치게 채도가 높은 원색 및 형광색 사용을 지양	-

□ 권장사항

구 분	계 획 내 용	비고
지붕	•봉산과의 조화로운 경관형성을 위해 경사지붕으로 조성을 권장하며, 경사도는 3/10 ~ 6/10로 조성 권장 •지붕에 채광창을 설치하는 경우, 지나치게 돌출되지 않도록 설치하고, 지붕 전체의 조화 및 이웃 건축물과의 관계를 충분히 고려 •평지붕 계획 시 평지붕 조성면적의 40%이상 옥상녹화 또는 텃밭, 정원 등으로 조성	-
외벽	•외장재는 가능한 벽돌, 목재, 석재 등 자연재료 사용 권장 •지나치게 이국적인 띠 형태의 장식 또는 현란한 외벽 장식 지양	-
색채	•지나치게 채도가 높은 원색 및 형광색 사용을 지양	산새마을 구역색은 주민협정으로 정하여 운영
부착시설물	•가스배관, 전기계량기, 에어컨 실외기 등 외벽에 설치되는 부착시 설물이 가로변에서 보이지 않도록 설치 권장 •부득이 가로변에 노출되는 경우, 외벽의 재료 및 색채를 고려하여 차폐시설(가림막) 설치 권장	-
맞벽건축	•가로변을 기준으로 좌우측 인접건축물과의 맞벽건축을 통해 대지 내 공지를 효율적으로 활용할 수 있도록 함(소유주간 건축협정 체결)	-

다. 대지내 공지에 관한 결정조서

□ 대지내 공지(의무사항)

구분	적용구역	계획내용	비고
대지안의 조경	구역 전체	•그린 존과 연계하여 가로에 면하여 조성 ※ 주차장을 녹색주차장(투수성 재료, 지피류 식재)으로 조성한 경우 조성면적의 2/3를 조경면적에 산입 (단, 대지안의 조경면적 중 1/2 이내) •맞벽건축 시 골목 커뮤니티의 활성화 및 공간활용의 용이성 등을 고려하여 대지안의 조경 위치를 가로에 면해 이웃과 서로 연속하여 조성 권장	-
대지안의 공지	구역 전체	•기존건축물 리모델링 시 서울시 건축조례 제30조(대지안의 공지) 기준 완화 적용 (심의를 통해 완화범위 결정)	-

□ 그린존(Green Zone)에 관한 사항

∘ 그린 존이란 마을 전체의 경관 및 환경의 개선과 주민공동체 교류 공간 조성을 목표로 가로에 면한 개인의 대지안의 공지와 담장, 옹벽, 주차장 등을 대상으로 가로변의 통합적인 환경개선을 목표로 제어하는 공간을 말한다.

∘ 지구단위계획구역 내에서 신축 및 기존 건축물의 증축, 개축, 재축, 리모델링 시 ｢그린 존(Green Zone)에 관한 사항｣에서 제시하는 계획내용에 따라 조성할 것을 권장한다.

∘ 기존 건축물이 본 지구단위계획에서 제안하는 ｢그린 존(Green Zone) 개선 지원사업｣에 의해 주차면, 담장, 조경 및 식재, 벤치 등 편의시설 등을 설치하는 경우에도 ｢그린 존(Green Zone)에 관한 사항｣에서 제시하는 계획내용에 따라 조성한다.

∘ 하나의 대지 내에 2개 이상의 그린 존 유형을 혼합하여 조성 가능하다.

□ 그린존의 유형 구분

구분		계획내용	비고
①	오픈존/ 개방형 그린존	•담장과 옹벽 없이 공지로 이루어진 곳, 또는 골목이나 길 단위로 담장 허물기를 통해 담장과 옹벽 없이 개방감 있게 조성되는 유형	-
②	옹벽형 그린존	•지형차로 인해 도로와 대지 경계에 옹벽이 형성되는 유형	-
③	담장형 그린존	•길과 담장, 담장과 건물이 단차 없이 이어지는 유형	-

□ 권장사항

구 분	적용구역	계 획 내 용	비고
전면마당 경계부 처리	오픈존/ 개방형 그린존	•그린 존을 담장 없이 개방형으로 조성할 경우 친환경적인 가로환경이 조성될 수 있도록 도로와 경계부에 화단을 조성하거나 건물벽면 경계부에 식재 조성 권장 •바닥면은 가급적 투수성 재료 사용 권장 •이웃과의 경계부는 가급적 담장을 설치하지 않으며, 설치할 경우 목책, 자연석, 생울타리 또는 조경식재 등을 이용하여 자연친화적으로 조성 권장	-
녹색 주차장	오픈존/ 개방형 그린존	•도로와 건축물 사이 주차면 설치가 가능한 공간에 녹색주차장 설치를 권장 •주차장의 바닥면은 가급적 투수성 재료 사용 권장 ※ 주차장을 녹색주차장(투수성 재료, 지피류 식재)으로조성한 경우 조성면적의 2/3를 조경면적에 산입 (단, 대지안의 조경면적 중 1/2 이내)	-
도로 확폭	오픈존/ 개방형 그린존	•주요 도로변 건축한계선 후퇴부를 개방형으로 조성할 경우 통행이 원활하게 진행될 수 있도록 가설물들은 설치하지 않도록 권장	-
담장의 설치 및 조성방식	담장형/옹벽형 그린존	•그린 존에 담장을 설치할 경우 높이 1.2m이하로 조성 권장. (옹벽 위 담장 설치 시 동일기준 적용) •생울타리, 목재, 벽돌 등 자연친화적인 재료사용을 권장 •공동체에 열린 친환경적인 가로조성을 위해 생울타리 혹은 투시형 담장으로 조성하며, 생울타리와 투시되는 담장의 높이는 전체 높이의 1/2 이상 조성 •기존 양호한 담장과 옹벽의 경우는 갤러리 그린월(벽화 등)로 조성 •갤러리로 조성 시 지나치게 채도가 높은 원색 및 형광색 사용을 지양 •도로에 면한 옹벽은 가급적 높이를 최소화하여 설치 •도로 경계선에서 0.5m 후퇴하여 옹벽하단부에 화단 및 식재를 조성할 수 있는 여유 공간 확보 권장	-
공지 조성방식	담장형/옹벽형 그린존	•가로에 면해 상시 개방된 휴게공간 조성 권장 •조경식재, 벤치 등 주민편의시설 설치 권장 •바닥은 흙마당, 잔디 등 자연친화적인 재료의 투수성포장으로 친환경적인 녹색환경 조성 권장 •시설물의 색채 및 재료는 서울색 중 ｢자연녹지경관 권장색채｣ 또는 산새마을 구역색을 사용하여 통일감 있는 분위기 조성	산새마을 구역색은 주민협정으로 정하여 운영

(4) 기타 사항에 관한 결정조서

가. 경관 및 환경친화적인 요소에 관한 결정조서

□ 의무사항

주) 옥외 광고물의 설치제한 기준은「서울특별시 옥외광고물 등의 특정구역지정 및 표시제한․완화(2004-158호)」의 기준을 따라야 하며, 그 외 사항에 대해서는 관련법규의 규정에 의한다.

구분	계획내용		비고
	적용구역	제어기준
옥외광고물	구역 전체	•모든 옥외광고물은 「옥외광고물 등 관리법」, 서울특별시 「옥외광고물 등 관리조례」 및 「서울특별시 은평구 옥외광고물 등 관리조례」를 준수 •거주를 목적으로 하는 주택의 경우 건축물 외벽 또는 지붕에 건물명 이외의 옥외광고물 설치 금지 •구역 내 모든 건축물은 옥상간판, 애드벌룬, 창문 이용 광고물 설치 금지
생태면적률	구역 전체	•건축물 신축 시,「서울특별시 생태면적률 도시계획활용 개선방안」(2007.12)에 따라 건축유형별 생태면적률 적용

□ 권장사항

구분	계획내용		비고
	적용구역	제어기준
옥외광고물	구역 전체	•옥외광고물의 설치 및 기존 옥외광고물의 정비 시 「서울특별시 옥외광고물 가이드라인(2008)」의 내용을 준수 •간판의 면과 글자를 분리하는 채널(문자형)간판 설치 •간판의 면에는 원색 및 고채도 색 지양 •「서울특별시 옥외광고물가이드라인」에서 정하는 보전권역 및 본 지구단위계획에서의 외벽에 대한 권장색채의 사용 권장 •최대표면 휘도 50(cd/㎡)이하 권장 •점멸 또는 화면 변화 등 움직임이 있는 광고물 지양 •부분조명이나 간접조명을 권장하고, 간판전체에 대한 직접조명방식 지양 단, 문자나 도형부분에 부분적으로 사용하는 직접조명 사용 허용
야간조명	구역 전체	•저층 주거지로서의 특성을 고려하여 수목 등 생태환경 및 고유한 경관을 저해하지 않는 조명기구 사용 권장 •옥탑부만 과도하게 강조한 조명을 지양하고, 건축물 전체와의 조화 고려 •건축물 특성에 따라 간접조명, 라이트업, 루미네이션 등으로 차분하고 은은한 가로분위가 연출되도록 조성 권장 •야간 보행자의 안전을 고려
자연지반 보존	구역 전체	•지하수 및 생태면적확보, 열섬현상 방지를 위해 자연지반의 보존을 권장
옥상녹화	구역 전체	•「서울특별시 옥상녹화시스템 설계지침 및 관련도서 작성지침」에 적합하게 설치하도록 권장
벽면녹화	구역 전체	•‘서울시 도시구조물 벽면녹화 활성화’기법에 의하여 설치토록 권장
중수도 및 빗물이용시설	구역 전체	•서울특별시 빗물 저수조 설치 및 관리기준, 서울특별시 빗물저수조 설치지침, 서울시 ‘친환경지구단위계획실현제고방안(2007.12)’내용에 따라 설치하도록 권장
신·재생 에너지시설	구역 전체	•‘신에너지 및 재생에너지 개발․이용․보급촉진법령’ 및 ‘신에너지 및 재생에너지 지원․설치․관리에 관한 기준(산자부고시 제2007-52), 서울시 ’친환경지구단위계획실현제고 방안(2007.12)‘내용에 따라 시설을 설치할 것을 권장
녹색주차장	구역 전체	•「서울특별시 녹색주차장 활성화 계획」에 따라 설치토록 권장

(5) 주민협정에 관한 결정조서

□ 권장사항

구분	적용구역	계획내용	비고
산새마을 주민협정의 운영	구역 전체	•저층 주택 주거지로서의 지역적 특성 및 환경을 고려하여 본 지구단위계획으로 정하는 지침(권장사항에 한함)의 내용 및 범위 내에서 민간 건축물의 조성 및 그린 존(Green Zone)의 유지·관리에 관련된 사항과 주민 참여 환경개선 프로그램 등을 「주민협정」으로 정하여 운영할 수 있음	-
산새마을 주거환경관리사업 (지구단위계획) 운영위원회	구역 전체	•산새마을 주민으로 구성된 주민협의체로서, 산새마을 주민협정의 제정 및 변경을 제안하며 주민협정으로 정하는 사항의 홍보 및 실천, 지도, 관리·감독 등의 역할을 담당하는 주민조직을 운영할 수 있음	-

□ 경미한 사항에 관한 결정

구분	계획내용	비고
경미한 사항 결정	•「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제25조 제4항의 규정에 의한 경미한 변경 사항 준용 •「도시 및 주거환경정비법 시행령」제12조 및 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제7조에 의한 경미한 변경 사항과 같음 •향후 관련지침 및 법령의 제정․ 개정 또는 변경된 경우에는 제정․ 개정 또는 변경된 지침 및 법령을 적용함	-
지구단위계획에서 정한 경미한 사항	•「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제25조 제4항 8호,「서울특별시 도시계획조례」제18조, 도시관리계획 수립지침에 따라 지구단위계획에서 정하는 경미한 변경사항은 다음과 같음 ( 「산새마을 디자인가이드라인」의 변경에 관한 사항)	-

□ 주거환경관리구역 및 계획에 관한 사항
(도시및주거환경정비법 제4조제7항에 의한 정비구역의 의제에 관한사항)

(1) 정비구역 지정도서

가. 정비구역 지정(변경)조서

구분	정비사업명칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
신설	산새마을 주거환경관리사업	은평구 신사동 237번지 일대	-	증)45,756.2	45,756.2	-

나. 정비구역 지정사유

•본 대상지는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」별표1 제5호 가목의 규정에 따라 제1종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 마을 고유의 정주환경을 보호하면서 주거환경의 보전․정비․개량을 통한 주거환경 개선이 필요한 지역임.

•이에 따라, 정비기반시설과 공동이용시설의 확충 및 공공사업을 통해 마을의 생활환경을 개선하고 마을공동체가 활동할 수 있는 공간을 확보하며, 경쟁력 있는 마을환경을 기반으로 다양한 공동체 활동을 통해 마을의 물리적, 사회적, 경제적 재생을 도모하고자 주거환경관리사업 정비구역으로 지정하고자 함.

※ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표1 제5호 가목에 의한 주거환경관리사업의 지정요건

가. 전용주거지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역

나. 법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역

다. 기존 단독주택 재건축사업 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역의 토지등소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경관리사업으로의 전환에 동의하는 지역

라. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 같은 법 제2조제6호에 따른 존치지역

(2) 정비계획

가. 토지이용계획

※ 1) 구역내 도로는 모두 현황도로임

구분	명칭		면적(㎡)			비율(%)	비고
			기정	변경	변경후
합계			45,756.2	-	45,756.2	100.0	-
정비기반 시설 등	도로¹⁾		11,352.3	감) 57.0	11,295.3	24.7	-
	공원		571.9	-	571.9	1.2	-
	공공공지	소계	314.0	증) 144.0	458.0	1.0	-
		1	314.0	-	314.0	0.7	-
		2	-	증) 87.0	87.0	0.2	-
		3	-	증) 57.0	57.0	0.1
획지	주택		33,518.0	감) 249.0	33,269.0	72.7	공공공지 및 공동이용시설 조성에 따른 주택용지 감소
	공동이용시설		-	증) 162.0	162.0	0.4	-

나. 공동이용시설 설치계획

구 분	시설의 종류	위치	면 적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
신설	공동이용시설	신사동 237,237-472	-	증) 162.0	162.0	마을회관 등

다. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

□ 기존 건축물의 정비·개량계획

•구역 내 350동의 건축물 모두 존치되며(공동이용시설 부지 2동 제외), 주택개량비용 융자지원 등을 통해 주민 스스로 주택을 개량함

•신사동 237,237-472번지 주택은 매입 후 철거하여 공동이용시설로 조성

□ 신설 건축물의 정비 ․ 개량계획

※ 대상지 내 가구에서 50% 초과하는 용도를 주용도로 함.

구분	구역구분		가구 또는 획지 구분		위치	주용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이(m) 층수(층)	비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	산새마을 주거환경관리사업	45,756.2	주택용지	33,269.0	신사동 237번지 외 336필지	주택 및 근린생활	관계법령에 따름	관계법령에 따름	관계법령에 따름	-
			공동이용시설	162.0	신사동 237, 237-472	주민공동 이용시설
주택의 규모 및 규모별 건설비율			-
심의완화 사항			리모델링 활성화계획에 따라 자치구 건축위원회 심의를 통해 적용의 완화 가능
건축물의 건축선에 관한 계획			건축 한계선	•건축법 제46조(건축선의 지정) 준용 •주요 도로 변 대지경계선으로부터 1m 후퇴 (건축한계선 후퇴부는 그린 존으로 관리)

라. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	적용구역	계획내용
환경보전	구역 전체	•공동이용시설 조성 시 녹지공간을 최대한 확보하여 자연친화적인 지역 조성 •옥상녹화, 신재생에너지 사용, 벽면녹화 등을 유도하여 환경친화적인 지역 조성
재난방지	구역 전체	•건축법의 방화규정 및 관련법규에 맞는 방화계획 수립 •소방차 진입로를 위한 2차선 도로 확보 계획 •자연지반 보존 및 녹색주차장 등의 조성으로 토양 포장율을 억제하고 불가피할 경우 가급적 투수성 포장재를 사용하여 우수유출량 억제 •경사지에 빗물받이를 설치하고 측구를 신설하여 원활한 배수가 이루어 질 수 있도록 계획 •기존 횡단 측구를 보완 설치

마. 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가하는 예상세대수	비고
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치 또는 확대	구역지정 고시일로부터 4년 이내	은평구청장	-	-
주택의 보전·정비·개량	계획 수립 이후	토지등소유자	-	-

바. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

•주민 스스로 기존 주택을 보존·정비·개량하는 방식으로 구역 주변의 교육환경에 미치는 영향이 미비함.

사. 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항 : 해당없음

아. 임대주택 및 소형주택의 건설에 관한 계획

구분	계획내용	비고
임대주택	•기존 주택의 정비·개량·보존 시 방아골 단기간 머물 수 있도록 순환용 임대주택 1개소 확보(237-231번지)	-
소형주택 건설	•주민 스스로 기존 주택을 정비·개량·보존하는 방식으로 해당사항 없음	-

자. 기존 수목의 현황 및 활용계획

•주민 스스로 기존 주택을 보존·정비·개량하는 사업이며, 구역내 기존 수목은 민간대지내 입지하므로 기존 수목은 존치됨.

차. 주민공동체 활성화 방안

구분	계획내용	비고
주민공동체 운영위원회 구성	•주민공동체 운영을 위한 주민조직 •주민공동이용시설을 거점으로 마을축제, 마을공동체 서비스, 마을기업 등을 기획하고 관리⋅운영하는 주체	-
마을공동체 운영계획	•주민협정 및 마을공동체 관리규약 작성 •주민공동이용시설 및 마을공동체 활동 프로그램 구상 - 마을공동체 서비스 : 마을학교, 에너지절약 교육 및 실천, 주민쉼터 등 - 마을기업 : 마을카페, 반찬가게, 직거래장터 등	-
행정지원	•마을 운영에 필요한 전문가 지원 - 외부 활동가 지원, 주민상담 및 지원 사항에 대한 정보제공 등 •마을공동체 종합지원센터 운영	-

3. 관계도면 : 생략(열람 장소에 비치된 도면과 같음)

4. 기타 자세한 내용은 결정도서(관계도면 등 지형도면 포함) 참조 : 생략(비치도서와 같음)

5. 열람장소 : 서울특별시 주거환경과(☎02-2133-7245), 은평구 주거재생과(☎351-7355)에 비치합니다.

※ 첨부된 “결정 및 지형도면은 참고용 도면이므로 측량 그 밖의 용도로 사용할 수 없음“