◈ 서울특별시고시 제 2013 - 191 호

성북구 장수마을 지구단위계획(주거환경관리사업) 구역 및 계획 결정 및 지형도면 고시

서울특별시 성북구 삼선동1가 300번지 일대에 대하여  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의거 다음과 같이 도시관리계획[성북구 장수마을 지구단위계획(주거환경관리사업) 구역 및 계획]을 결정 고시하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은법 제7조의 규정에 의거 지형도면을 고시합니다.

2013년  6월 20일

서 울 특 별 시 장

1. 결정 취지

○ 지구단위계획(주거환경관리사업)을 통해 한양도성과 인접한 장수마을의 구릉지 저층 주거지 경관을 보호하고, 고유의 공동체 문화를 바탕으로 자발적인 주택 개량 및 주거환경 개선을 도모하고자 함

2. 지구단위계획에 관한 도시관리계획 결정조서

□ 지구단위계획구역에 관한 결정

1) 지구단위계획구역 결정조서

□ 지구단위계획구역 결정조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	장수마을 지구단위계획구역	성북구 삼선동1가 300번지 일대	-	증)18,414	18,414	-

□ 지구단위계획구역 결정 사유서

구역명	구역 경계 설정 기본방향	결정사유
장수마을 지구단위계획 구역	•마을공동체 현황을 반영한 구역 경계의 효율적 조정 - 기존 정비예정구역과 한 마을로 인식되는 인근 삼선공원 주변필지 포함 •공공사업과 연계하여 인접한 부지 포함 - 가로환경의 통합적 관리를 위해 삼선교로 4길 외측 외곽선 기준 적용	지구단위계획(주거환경관리사업)을 통해 한양도성과 인접한 장수마을의 구릉지 저층 주거지 경관을 보호하고, 고유의 공동체 문화를 바탕으로 자발적인 주택 개량 및 주거환경 개선을 도모하고자 함

□ 토지이용 및 시설에 관한 결정

1) 용도지역·지구에 관한 결정조서

가. 용도지역(변경사항 없음)

□ 용도지역 결정조서

구분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
총계		18,414	-	18,414	100.0	-
주거지역	제1종일반주거지역	18,414	-	18,414	100.0	-

나. 용도지구(해당사항 없음)

2) 도시기반시설 결정조서

가. 교통시설

□ 도로 결정(변경)조서

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	소로	1류	31	10	국지 도로	260 (20)	돈암동 512-331	돈암동 산48-152	일반 도로	-	서울시 고시 제 559호 1990-1-4	-
기정	소로	3류	424	6	국지 도로	100 (100)	삼선동1가 290-28	삼선동1가 297	일반 도로	-	성북구 고시 제 20호 1997-4-1	∙종점변경 ∙연장변경
변경	소로	3류	424	6	국지 도로	230 (230)	삼선동1가 290-28	삼선동1가 303-1	일반 도로	-

※ 별도로 표기된 (  )는 지구단위계획구역 내 사항임.

□ 도로 결정(변경)사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	변경사유
소로3-424	소로3-424	∙ 종점 삼선동1가 297에서 삼선동 1가 303-1로 변경 ∙ 연장 100m에서 230m로 변경	∙ 기 조성된 도로의 시설 결정

나. 공간시설(해당사항 없음)

□ 대지 및 건축물 등에 관한 결정

1) 대지에 관한 결정조서

가. 최대개발규모(규제사항)

적용구역	평균대지면적	최대개발규모	비고
지구단위계획구역 전체	107.6㎡	160㎡ 이하	∙ 최대개발규모 적용의 예외 - 기존 대지규모가 최대개발규모를 초과하는 경우 - 이미 최대개발규모를 초과하는 공동개발이 진행된 경우

나. 자율적(선택적) 대지분할(권장사항)

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 필지의 규모가 평균대지면적에 비해 크고, 한 필지 내 건축물과 토지등소유자가 다수일 경우 자율적 필지분할 유도 및 권장	-

※ 대지분할 불허 사항

∙ 서울특별시 건축조례 제29조에서 정한 규모(90㎡) 이하로 필지를 분할하는 경우

다. 자율적(선택적) 공동개발(권장사항)

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 최대개발규모(160㎡) 이내의 범위에서 자율적 공동개발 허용	-

※ 공동개발 불허 사항

∙ 서로 상이한 용도 및 높이지침이 적용되는 필지를 공동개발하는 경우

∙ 가로(골목길)면에 연속한 3채 이상의 건축물을 공동 개발하는 경우

∙ 자율적(선택적) 공동개발에 의해 대지의 형태가 지나치게 부정형하거나 세장비(단변과 장변의 비)가 1:3 이상이 되는 경우

∙ 자율적(선택적) 공동개발에 의해 인접필지가 맹지가 되거나 부정형하게 되는 경우

∙ 자율적(선택적) 공동개발로 주변보다 대지규모가 현저하게 커져 경관상 문제가 예상되는 경우

2) 건축물의 용도 및 규모에 관한 결정조서

가. 용도

□ 허용용도(규제사항)

적용구역		건축법상 용도(허용)		세부용도(지정)	비고(규제)
		대분류	소분류
허용A	삼선 교로 4길 주변	단독 주택	•단독, 다중주택, 다가구주택	단독, 다중주택, 다가구주택
		제1종 근린생활시설	•슈퍼마켓	슈퍼마켓	*대기업 *프랜차이즈(Franchise) 형 제외 1,000㎡ 미만
			•일용품소매점	서점, 문구, 문화용품, 의약품 판매점	1,000㎡ 미만
			•휴게음식점, 제과점	휴게음식점, 제과점	*대기업 *프랜차이즈(Franchise) 형 제외 300㎡ 미만
			•이용원, 미용원, 세탁소, 의원, 치과의원, 한의원	이용원, 미용원, 세탁소, 의원, 치과의원, 한의원	300㎡ 미만
			•파출소, 지구대, 보건소, 공공도서관, 공중화장실	파출소, 지구대, 보건소, 공공도서관, 공중화장실	1,000㎡ 미만
			•지역자치센터, 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장	마을공방, 마을공동구판장, 노인정, 탁아소, 어린이집, 주민사랑방, 마을마당, 마을방송국, 마을신문사, 마을공동작업소, 마을박물관, 마을북카페	1,000㎡ 미만
			•지역아동센터	지역아동센터	1000㎡ 미만
		제2종 근린생활시설	•사무소, 출판사, 사진관, 표구점	문화 및 마을공동체 관련 사무소, 출판사, 사진관, 표구점	500㎡ 미만
			•학원	음악, 미술학원 등 문화관련 학원	500㎡ 미만
		문화집회시설	•전시장	박물관, 미술관, 문화관, 기념관	1000㎡ 미만
허용B	주거 보호 구역	단독 주택	•단독, 다중주택, 다가구주택	단독, 다중주택, 다가구주택
		제1종 근린생활시설	•파출소, 지구대, 보건소, 공공도서관, 공중화장실	파출소, 지구대, 보건소, 공공도서관, 공중화장실	1,000㎡ 미만
			•지역자치센터, 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장	마을공방, 마을공동구판장, 노인정, 탁아소, 어린이집, 주민사랑방, 마을마당, 마을방송국, 마을신문사, 마을공동작업소, 마을박물관, 마을북카페	1,000㎡ 미만
		문화집회시설	•전시장	박물관, 미술관, 문화관, 기념관	1000㎡ 미만
※ 도시계획 결정사항인 지정용도는 위에서 열거한 세부용도로 함 ※ 지구단위계획 최초 열람일 이전에 설치된 기존 용도는 허용 ※ 허용 B구역의 경우 장수마을 주민협의회가 직접운영 또는 인정하는 시설인 경우 용도분류표의 허용A구역에 해당하는 용도 허용 ※ 허용용도의 세부용도와 유사한 용도의 도입에 대해서는 구 도시계획위원회 심의를 거쳐 인정 가능 * 대기업이란 ‘중소기업기본법’에서 규정하고 있는 중소기업의 범위를 벗어난 기업을 말함 * 프랜차이즈형이란 ‘가맹사업거래의 공정화에 관한 법률’에서 규정하고 있는 ‘가맹사업’을 말함

나. 건축물의 규모에 관한 사항

□ 건폐율(규제사항)

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	도시계획조례에 따름 (제1종일반주거지역 : 60% 이하)	∙ 기존 건축물 리모델링 시 리모델링 활성화 운영계획에 따라 건축위원회 심의를 통해 완화

□ 용적률(규제사항)

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	도시계획조례에 따름 (제1종일반주거지역 : 150% 이하)	-

□ 높이(규제사항)

적용구역		계획내용		비고
		신축	리모델링
도성조망경관 보호구역	∙ 구릉지 경관보호를 위한 내부지역 ∙ 도성 조망 보호 지점	∙ 1층/ 높이 3.6m 이하 (불투영 난간벽 설치시 4.8m) ※ 경사지붕 설치 시 높이 5m 이하	기존 층수 인정	-
생활가로 구역	∙ 삼선교로4길에 면한 일부지역	∙ 2층/높이 6.6m 이하 (불투영 난간벽 설치시 7.8m) ※ 경사지붕 설치 시 높이 8m 이하

3) 건축물의 배치 및 형태에 관한 결정조서

가. 건축물 배치에 관한 사항

(1) 건축물의 방향성 및 배치(권장사항)

구분	적용구역	계획내용	비고
건축물의 방향	삼선교로 4길에 면한 지역	∙ 삼선교로 4길에 면한 건축물의 방향은 가로경관의 통일감 및 연속성 유지를 위하여 전면가로의 방향과 일치되도록 설치	-

(2) 건축선 지정 계획

□ 규제사항

구분	적용구역	계획내용	비고
건축지정선	삼선교로 4길 일부 및 주요 골목길	∙ 외벽면, 처마선, 담장 등이 건축지정선의 1/2 이상에 접하여 건축하여야 함	-

□ 권장사항

구분	적용구역	계획내용	비고
건축지정선	삼선교로 4길 일부 및 주요 골목길	∙ 건축지정선에 담장을 설치할 경우 담장에 화분 놓기 등을 통한 벽면녹화를 권장	-

※ 건축지정선 지침은 서울특별시 건축조례 제3조 제1항 개정을 통해 장수마을을 건축법 제2조 제1항 제11호(도로의 정의), 건축법 제46조(건축선 지정) 규정 완화를 적용 받을 수 있는 지역으로 고시한 이후 적용

※ 4m 이하의 골목에 접한 대지의 경우 건축법 시행령 제6조 제1항 제4호에 의한 적용의 완화 심의를 통해 건축지정선 지침 준수

나. 건축물 형태 및 외관에 관한 결정조서

□ 규제사항

구분		계획내용	비고
공통 사항	형태 및 외관	∙ 지나치게 큰 규모 및 돌출된 건축물 형태 지양	-
	색채	∙ 형광색 계열 색상 사용 금지	-
	재료	∙ 지나친 투명, 반사, 발광소재, 철골구조 노출 등 역사자원의 분위기를 저해하는 소재 사용 금지	-
항목별 사항	지붕 및 홈통	∙ 단열에 취약한 재료(샌드위치 패널 등) 사용 금지 ∙ 반사성 재료(반사유리, 스테인리스미러, 비닐 등)의 사용 금지 ∙ 형광색 계열 색상의 사용 금지 ∙ 평지붕의 옥상부 원색, 형광색 계열의 색상을 사용한 방수페인트 마감 금지 ∙ 가로에 면할 경우 지붕에 홈통 필수적으로 설치	-
	축대	∙ 구조적인 문제가 없는 축대인 경우 기존 축대 유지	-
	외벽 및 담장	∙ 단열에 취약한 재료(샌드위치 패널 등) 사용 금지 ∙ 과도한 반사성 재료(반사유리, 스테인리스미러, 비닐 등)의 사용 금지 ∙ 광택 처리되어 반사율이 높은 재료(금속계열 재료 등)의 사용 금지 ∙ 고명도, 고채도의 원색 및 형광색, 어두운 무채색(검정) 계열의 색채 사용 금지	-
	부착시설물	∙ 지붕 상부에 설치되는 설비(물탱크 등) 또는 건축물 외부에 설치되는 설비(가스관 및 계량기, 에어컨 실외기 등)에 대해서는 도로면에 노출하여 설치하는 것 금지 ∙ 고명도, 고채도의 원색, 형광색 계열의 색채 사용 금지	-

□ 권장사항

구분		계획내용	비고
공통 사항	형태 및 외관	∙ 한양도성 및 주변건축물과 어울리도록 하고 가로경관의 연속성 충분히 배려	-
	색채	∙ 자연색 및 마을의 현재모습을 반영한 ‘장수마을 색상표’의 사용 권장	-
	재료	∙ 천연재질의 소재 사용 권장	-
항목별 사항	지붕 및 홈통	∙ 경사지붕 권장 ∙ 한양도성에 어울리는 시멘트기와 사용 권장(아스팔트 싱글, 컬러강판 사용 가능) ∙ 장수마을 색상표에 부합하는 색상 사용 권장 ∙ 평지붕 계획 시 옥상녹화 또는 텃밭, 정원 조성 권장	-
	축대	∙ 지형의 차이로 가로에 면한 외벽이 노출되는 경우에는 건축물 외벽재료와 구분하여 한 개의 층으로 인식되지 않도록 함 ∙ 축대 및 계단에는 도색을 지양하며, 재료의 색채와 재질이 드러나도록 함 ∙ 축대의 쌓기 방식은 기존의 쌓기 방식을 존중하여 견치석 쌓기 권장 ∙ 공사 전 축대의 상태를 점검하여 필요한 조취를 취한 뒤 공사시행	-
	외벽 및 담장	∙ 재료는 벽돌, 자연석재, 목재 등 물성이 드러나는 자재의 사용권장	-
	부착시설물	∙ 문패, 주소판, 우편함 등 정면에 노출되는 부착 시설의 경우 주변과 어울리는 재료와 색채 사용	-

4) 기타사항에 관한 결정조서

가. 대지 안의 공지

(1) 대지 안의 공지(규제사항)

구분	적용구역	계획내용	비고
공공보행통로	보행연결 필요구간	∙ 24시간 일반인이 통로로 이용할 수 있도록 조성 ∙ 공공보행통로에는 담장, 화단 등 차량 및 보행인의 통행에 지장을 주는 장치물 설치 금지 ∙ 보행자의 통행에 불편이 없는 재료 및 포장 ∙ 야간조명 설치 ∙ 지상부가 오픈된 개방형 구조로 설치

(2) 그린네트워크(권장사항)

구분	적용구역	계획내용	비고
그린네트워크	낙산공원에 인접한 일부 구역	∙ 대지 내 공지 및 건축물의 옥상, 외벽, 담장에는 옥상녹화 및 벽면녹화를 하여야 함 ※ 단 녹화가 어려운 경우 화분 등을 통한 녹화를 인정 ∙ 담장을 설치할 경우에는 담장의 높이를 1.5m 이하로 하여 개방감을 확보하고, 담장 위에 화분 놓기 등의 녹화를 권장	-

나. 교통처리계획

□ 교통처리계획 결정조서

구분	적용구역	계획내용	비고
차량출입 불허구간	삼선교로 4길 주변	∙ 지구단위계획에서 정한 구간 내 대지 및 골목길로 차량출입 불허 ※ 단 지구단위계획 최초 열람일 이전에 설치된 기존 주차장의 차량 출입은 허용	-
주차장 설치기준 완화구역	주차장 사업계획 부지를 제외한 지구단위계획구역 전체	∙ 부설주차장 설치기준 100% 완화(비 주거용도의 경우 설치비용 납부)	-

□ 주차장 설치기준 완화계획

구분	완화근거	완화내용	비고
주거	차량출입불허 구간 지정	∙ 당해건물의 부설주차장 설치기준 100% 완화 ∙ 설치비용 전액 면제	-
비주거	차량출입불허 구간 지정	∙ 당해건물의 부설주차장 설치기준 100% 완화 ∙ 「주차장법」 및 「서울특별시 성북구 주차장 설치 및 관리 조례」 기준에 따라 설치비용 납부	-

다. 경관 및 환경친화요소에 관한 사항

(1) 옥외광고물

□ 규제사항

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 구역 내 모든 옥외광고물은 「서울특별시 성북구 옥외광고물 등 관리조례」, 「서울특별시 옥외광고물 디자인가이드라인(2008)」의 내용을 준수 (규제) ∙ 옥외광고물 및 안내판은 가로형, 돌출형 사용 ∙ 각 시설에 1개 이하로 건축물의 1층에 설치 ∙ 옥상간판, 애드벌룬 설치 금지 ∙ 1층에 입지한 시설의 가로형 광고물의 면적은 가로에 면한 1층 외벽면적의 1/10, 2층에 입지한 시설의 가로형 광고물의 면적은 가로에 면한 1층 외벽면적의 1/20 초과 금지 ∙ 간판의 면에는 형광색 계열의 색상 사용 금지 ∙ 돌출형 간판 면적은 0.2㎡이하, 돌출부의 가로폭은 0.5m이하 ∙ 대형 전광판, 발광 광고물, 점멸 또는 화면 변화 등 움직임이 있는 광고물 설치 금지 ∙ 광고물 전체에 대한 직접 조명방식 금지	-

□ 권장사항

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 광고물의 형태는 간판의 면과 글자를 분리하는 채널(문자형) 간판 설치 권장 ∙ 재료는 나무, 돌, 철물과 같이 자연재료 권장 ∙ 설치할 부분의 외벽과 어울리는 재료와 색상 사용 권장(‘장수마을 색상표’ 참고) ∙ 부분 조명이나 간접조명 사용 권장	-

(2) 야간조명(권장사항)

적용구역	계획내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 한양도성과 구릉지 저층 주거지의 경관을 저해하지 않는 조명기구 사용 권장 ∙ 조화를 고려하여 차분하고 은은한 가로분위기의 연출 권장	-

(3) 환경친화적 건축물

□ 규제사항

구분	적용구역	계획내용	비고
자연지반 보존	지구단위계획구역 전체	∙ 자연지반의 보존을 위하여 절성토 행위 규제 ※ 단 기존 필지 규모 내에서 구조적 안정을 위하여 높이 50센티미터 이내의 성토는 허용	-
생태 면적률	지구단위계획구역 전체	∙ 건축물 신축시 「서울특별시 도시관리계획 환경성검토 업무지침」의 생태면적률 적용	-

□ 권장사항

구분	적용구역	계획내용	비고
옥상녹화	지구단위계획구역 전체	∙ 평지붕으로 조성하는 구간은 옥상녹화 권장 ※ 단 옥상녹화가 구조적으로 어려운 경우 상자텃밭, 화분 등을 통한 녹화 인정	-
벽면녹화	지구단위계획구역 전체	∙ 지침 제28조에서 정하는 “그린 네트워크”에 해당하는 건축물의 입면에 대해 벽면녹화를 권장 ∙ 「서울특별시 도시구조물 벽면녹화 활성화 방안」에 따라 조성 권장	-
중수도 및 빗물이용시설	지구단위계획구역 전체	∙ 중수도 및 빗물이용시설 설치 권장 ∙ 중수도 및 빗물이용시설의 설치대상, 시설 및 관리기준 등은 수도법, 「서울특별시 빗물저수조 설치 및 관리기준」, 「서울특별시 빗물저수조 설치지침」등 관련 법률이 정하는 바에 따름 (권장)	-
신재생에너지시설 및 에너지 절약	지구단위계획구역 전체	∙ 신재생에너지 시설 및 에너지 절약 시설 설치 권장 ∙ LED등 고효율 조명기기의 설치를 권장 ∙ 에너지 절감률, 에너지 성능지표, 친환경 건축물 인증의 세부 이행기준 및 점수산정 기준 등은 에너지 절감률은 ‘건물에너지 효율등급 인증에 관한 규정(지식경제부,2008.4)’, 에너지 성능지표는 ‘건축물의 에너지절약 설계기준(국토해양부,2008.11)’, 친환경 건축물 인증은 ‘친환경건축물 인증기준(국토해양부,2008.6)’을 준수(권장)	-

라. 주민협정 등에 관한 사항

구분	적용범위	비고
주민협정 운영을 위한 주민 협의회 구성	∙ 주민협의회 구성 : 토지 등 소유자, 세입자 중 대표 1인(또는 공동대표), 총무 1인, 위원 6인 이상 ∙ 운영시기 : 공사착공 전까지 구성(주민협의회 의견에 따라 조정가능)하여 지속 운영 ∙ 역할 - 계획과정 참여 및 계획(협정 포함) 내용 결정 - 협정체결을 위한 주민동의 및 협정서 작성 - 공동이용시설 관리 및 운영, 공동체 활동 프로그램 등 마을공동체 활동 추진 - 허용용도의 “주민협의회가 직접운영 또는 인정하는 시설” 검토 등 마을현안 논의	-
지구단위계획 사업추진을 위한 장수마을 운영위원회 구성	∙ 운영위원회 구성 : 주민협의체 대표 및 운영위원, 성북구 공무원, 전문가(공공건축가 등 활용) ∙ 운영시기 : 공사착공 전까지 구성 및 정기적 운영 ∙ 역할 - 주택개보수 지원 사업 등 공공사업 시행과정 모니터링 및 논의사항 결정 - 지구단위계획(주거환경관리사업)구역 내 허용용도의 “주민협의회가 직접운영 또는 인정하는 시설” 승인 - 공공사업 중 “주택개보수 지원사업”의 지원대상 및 지원내용의 결정・승인 - 주민협의회 운영 및 협정의 변경 승인
주민 협정(안) 작성 및 체결	∙ 작성 및 운영 주체 : 주민협의회 ∙ 작성 시기 : 공사 착공 전까지 작성(운영위원회 의견에 따라 조정 가능) ∙ 협정 효력 : 주민협정 체결자의 2/3 이상 동의로 효력 발생
협정 시행	∙ 공공 : 공공사업 및 지원사업 시행 ∙ 민간 : 주민협정사항 준수한 주민협정서에 따른 시행

□ 경미한 사항에 관한 계획

1) 경미한 사항에 관한 결정조서

구분	계획내용	비고
경미한 사항 결정	∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제25조 제4항의 규정에 의한 경미한 변경 사항 준용 ∙ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제12조 및「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제7조에 의한 경미한 변경 사항과 같음 ∙ 향후 관련지침 및 법령의 제정・개정 또는 변경된 경우에는 제정・개정 또는 변경된 지침 및 법령을 적용함	-
지구단위계획에서 정한 경미한 사항	∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조 제4항 제9호, 「서울특별시 도시계획조례」 제18조, 도시관리계획 수립지침에 따라 본 지구단위계획에서 정하는 경미한 변경 사항은 아래와 같음 1. 건축물의 용도에 관한 사항 중 허용용도의 세부용도의 인정 및 변경에 관한 사항 2. 건축물의 지표면이 인접대지의 지표면과 3m이상의 고저차가 발생하는 경우 건축물 높이를 지구단위계획에서 정하는 최고 높이의 20% 이내의 범위에서 완화 받는 경우에 관한 사항 3. 자연지반 보존에 관한 사항 중 높이 50센티미터 이상의 성토 및 절토에 관한 사항

□ 적용 완화에 관한 사항

1) 지구단위계획을 통한 적용 완화(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조)

□ 대지와 도로와의 관계의 완화

적용구역	완화근거	완화내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조	∙ 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)에 의한 대지는 2m 이상이 도로에 접하여야 한다는 규정 완화	-

□ 주차장 설치 기준 완화

적용구역	완화근거	완화내용	비고
주차장설치기준 완화구역	∙ 차량출입불허구간 지정	∙ 부설주차장 설치기준 100% 완화(비 주거용도의 경우 설치비용 납부)	-

□ 건축물의 높이 제한 완화

적용구역	완화근거	완화내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조	∙ 건축법 제60조(건축물의 높이 제한) 제3항에 의한 도로 사선제한(H=1.5D) 미적용	-

2) 전통문화의 보존을 위하여 시도조례로 정하는 지역의 건축물에 대한 완화(건축법 시행령 제6조 제1항 제4호)

□ 건축선 후퇴 의무 완화

적용구역	완화근거	완화내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 건축법 시행령 제6조 제1항 제4호(적용의 완화) 규정	∙ 건축법 제2조 제1항 제11호(도로의 정의) 및 동법 제46조(건축선의 지정)에 의한 건축선 후퇴의무 완화	-

※ 서울특별시 건축조례 제3조 제1항 개정을 통해 장수마을을 건축법 제2조 제1항 제11호(도로의 정의), 건축법 제46조(건축선 지정) 규정 완화를 적용 받을 수 있는 지역으로 고시한 이후 적용

□ 리모델링 활성화구역에 관한 결정

□ 리모델링 활성화구역 결정조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	장수마을 지구단위계획 (주거환경관리사업) 리모델링 활성화구역	성북구 삼선동1가 300번지 일대	-	증)18,414	18,414	∙ 건축법 시행규칙 제2조의 4

□ 리모델링 활성화 구역 결정 사유서

구분	구역명	결정내용	결정사유
신설	장수마을 지구단위계획 (주거환경관리사업) 리모델링 활성화구역	∙ 리모델링 활성화구역 결정 - 위치 : 성북구 삼선동1가 300번지 일대 - 면적 : 18,414㎡	∙ 골목길과 부정형의 필지로 구성된 마을의 현황을 존중하여 리모델링을 통한 주택개량이 활발히 이루어질 수 있도록 건축법 시행규칙 제2조의 4에 의한 리모델링 활성화구역 지정

□ 리모델링 활성화구역 내 완화계획

적용구역	완화근거	완화 내용	비고
지구단위계획구역 전체	∙ 건축법 시행령 제6조(적용의 완화) ∙ 건축법 시행규칙 제2조의 4(적용의 완화)	∙ 민간부문지침 제41조에 의한 완화 기준 요소를 적용한 건물에 한하여 기존 연면적의 최대 30% 범위 내에서 연면적 증가 및 건축법 각 조항에 대한 적용 완화 비율 결정(민간 지침에서 정한 최고높이 이내에서 수평 증축 가능) ∙ 건축법 각 조항에 대한 완화 범위는 개별 건축물의 계획안을 검토하여 구 건축위원회 심의를 통해 결정	-

□ 건축 기준의 완화

완화항목	완화여부	적용기준	비고
대지안의 조경 (건축법 제42조)	미적용	-	-
공개공지 등의 확보 (건축법 제43조)	미적용	-	-
건축선의 지정 건축법 제46조)	완화	∙ 기존 건축선의 지정기준 - (법정 기준거리 X 적용 완화 비율)	-
건폐율 (건축법 제55조)	완화	∙ 기존 건축물 건폐율 + (기존 건축물 건폐율 X 적용 완화 비율)	-
용적률 (건축법 제56조)	미적용	-	-
대지안의 공지 (건축법 제58조)	완화	∙ 기존 대지안의 공지기준 - (법정 기준거리 X 적용 완화 비율)	-
건축물의 높이제한 (건축법 제60조)	완화	∙ 구역별 최고높이 및 층수 이내에서 도로사선 제한(H=1.5D) 미적용	-
일조사선제한 (건축법 제61조)	완화	∙ 정북방향의 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리 기준 완화 ∙ 기존 이격거리 - (기존 이격거리 X 적용 완화 비율)	-

□ 주거환경관리구역 지정 및 정비계획 수립에 관한 사항
(「도시및주거환경정비법」 제4조 제7항에 의한 정비구역의 의제에 관한사항)

1) 정비구역 지정도서

가. 정비구역 지정(변경)조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	장수마을 주거환경관리사업구역	성북구 삼선동1가 300번지 일대	-	증)18,414	18,414	-

나. 지정사유

∙ 본 대상지는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표1 제5호 가목의 규정에 따라 제1종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역이며 나목의 규정에 따라 정비예정구역 해제지역으로서 마을 고유의 정주환경을 보호하면서 주거환경의 보전‧정비 및 개량을 통한 주거환경개선이 필요한 지역임.

∙ 이에 정비기반시설 설치, 주택 개량, 마을공동체 활동 등의 마을의 물리적, 사회적, 경제적 재생을 하고자 주거환경관리사업 정비구역으로 지정.

2) 정비계획

가. 토지이용계획

구분	명칭		면적(㎡)			비율(%)	비고
			기정	변경	변경후
합계			18,414	-	18,414	100.0	-
정비 기반 시설 등	소계		2,585	증)175	2,760	15.0	공동이용시설 1개소 신설
	도로	소계	2,585	-	2,585	14.0	도시계획시설 도로 1개소 연장 변경에 따른 면적 변경
		도시계획시설	857	증)850	1,707	9.3
		현황도로	1,728	감)850	878	4.8
	공동이용시설	소계	-	증)175	175	1.0	공동이용시설 1개소 신설에 따른 면적 변경
		마을박물관	-	증)175	175	1.0
주택용지			15,829	감)175	15,654	85.0

나. 용도지역 계획 : 변경 없음

구분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
총계		18,414	-	18,414	100.0	-
주거지역	제1종일반주거지역	18,414	-	18,414	100.0	-

다. 도시계획시설 설치계획

□ 도로 결정조서

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	소로	1류	31	10	국지 도로	260 (20)	돈암동 512-331	돈암동 산48-152	일반 도로	-	서울시 고시 제 559호 1990-1-4	-
기정	소로	3류	424	6	국지 도로	100 (100)	삼선동1가290-28	삼선동1가297	일반 도로	-	성북구 고시 제 20호 1997-4-1	∙종점변경 ∙연장변경
변경	소로	3류	424	6	국지 도로	230 (230)	삼선동1가 290-28	삼선동1가 303-1	일반 도로	-

※ 별도로 표기된 (  )은 지구단위계획구역 내 사항임.

라. 공동이용시설 설치계획

구분	시설의 종류	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신설	마을박물관	삼선동1가 300-3, 300-6	-	증)175	175	전시, 주민모임공간, 아트샵, 게스트하우스 등 복합이용

마. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

구분	계획구역	계획내용	비고
정비‧개량 계획	주거환경관리 사업구역 전체	∙ 주택개량비용 지원사업과 연계하여 주민 스스로 주택 개량	-
주용도 계획	삼선교로 4길 주변	∙ 휴게음식점 등 근린생활시설 허용	-
	주거 보호 구역	∙ 주거보호	-
건폐율 계획	주거환경관리 사업구역 전체	∙ 관련법령에 따름(60% 이하) ※ 단 기존 건축물 리모델링 시 리모델링 활성화 운영계획에 따라 건축위원회 심의를 통해 완화	-
용적률 계획	주거환경관리 사업구역 전체	∙ 관련법령에 따름(150% 이하)	-
높이 계획	생활가로구역	∙ 2층/높이 6.6m 이하 (불투영 난간벽 설치 시 7.8m) ※ 경사지붕 설치 시 높이 8m 이하	-
	도성조망경관 보호구역	∙ 1층/ 높이 3.6m 이하 (불투영 난간벽 설치 시 4.8m) ※ 경사지붕 설치 시 높이 5m 이하	-
건축선에 관한 계획	삼선교로4길 일부 및 주요 골목길	∙ 건축지정선 : 외벽면, 처마선, 담장 등을 건축지정선의 의 1/2 이상 접하여 건축	-

바. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	적용구역	계획내용
환경보전	주거환경관리사업구역 전체	∙ 공동이용시설 조성 시 녹지공간 최대한 확보 ∙ 안전하지 않은 공가 철거 등을 통한 마을텃밭 등 녹지 조성 ∙ 옥상녹화, 신재생에너지 사용, 벽면 녹화 유도
재난방지	주거환경관리사업구역 전체	∙ 소화전, 방범등, 제설함, CCTV 설치 등을 통하여 화재 등의 재난 및 범죄 예방 ∙ 공가의 지속적인 정비 유도를 통하여 안전하고 쾌적한 환경 조성

사. 구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 해당사항 없음

주민 스스로 기존 주택을 정비‧개량하는 방식으로 구역 주변의 교육환경에 미치는 영향은 미미함.

아. 세입자 주거 안정대책

구분	계획내용
마을기업을 통한 임대주택 조성 사업	∙ 마을기업과 공공이 협조하여 임대주택 추가 확보(순환형 임대주택, 독거노인 협동주택 등 활용) ∙ 공가정비 및 활용사업과 연계 추진 ∙ 마을기업이 세입자를 위한 임대컨설팅 역할 수행
두레주택 조성 사업	∙ 쉐어형 공공임대주택으로 조성하고 순환형 임대주택, 독거노인 협동주택 등 활용 ∙ 주택 내 공동작업작 등 주민 공유공간 조성
주민협정 체결 및 지원 사업 연계	∙ 주민 협정(안) : 임대료의 급격한 인상 억제 및 임대료 적정수준 유지 ∙ 주택 개보수 지원사업과 연계 : 주민협정에 따른 주거안정대책 준수, 4년간 세입자 임대료 인상 제한

자. 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행 예정자	비고
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치 또는 확대	구역지정 고시일로부터 5년 이내	성북구청장	-
주택의 보전‧정비‧개량	계획 결정고시 이후	토지등소유자	-

차. 환경성 검토 결과

검토항목		목표기준	준수여부	현황 및 검토결과	계획에의 반영사항
자연 환경	생태면적률	20%	○	생태면적률 기준에 따름	자연지반녹지, 투수성 포장 적용 쌈지형 공지 등에 의한 생태면적률 증가
	녹지 네트워크	낙산공원과 녹지 연결	○	구역 북동측으로 낙산공원 인접	야생화길 그린 네트워크 형성을 통해 구역 내외 녹지축 연결
	토양, 지형변화	지형변동의 최소화	○	사면 및 토공량 발생 예상 지하공간계획 시 지하수 유출 예상	절성토 금지 등 지형에 순응한 계획 수립 완벽한 차수벽 시공으로 지하수위 유지
	비오톱 및 동・식물상	4등급	○	시가화지역, 비오톱유형 평가등급은 5등급 지역임 사업 특성상 영향은 미비할 것으로 예상	녹지축, 옥상녹화 등 녹지 확보
생활 환경	일조	일조침해 최소화	○	2층 이하 계획으로 사업에 따른 영향은 없을 것으로 예상 리모델링 시 일조사선 완화에 따른 영향 미비	리모델링 시 심의를 통해 완화범위 결정
	바람 및 미기후	바람 및 미기후 변화 최소화	○	본 사업으로 인한 영향은 미비할 것으로 예상	통풍 성능에 영향을 크게 미치는 요소를 고려하여 배치계획 수립
	에너지 (온실가스)	에너지절약계획 수립	○	주택개보수 시 에너지절약 시스템 및 설비 반영 필요	에너지 절감에 대한 각종 지원제도 및 관련사업과 연계
		집단적에너지/신재생에너지 사용	○	사업지구 내 사용 에너지는 청정연료로 계획	도시가스 공급시설 설치
	경관	Skyline보전	○	낙산 능선 보호 필요 2층 이하 계획으로 사업에 따른 영향은 미비할 것으로 예상	건물배치, 높이설정에 반영
		조망권 확보	○	한양도성 및 시가지 조망권 보호 필요	조망점 설정과 조망권 보호 계획 수립
	휴식 및 여가공간	휴식․여가공간 최대확보	○	낙산공원, 삼선공원 입지함 대상지 내 활동공간 조성 필요	주민공동시설과 연계하여 실내 활동공간 및 마을마당 조성
	보행친화공간	보행자전용도로 계획수립	○	저층 구릉 주거지 골목경관 유지 필요	구역 내 골목길 차없는 외부공간 조성 보행환경 개선사업 추진
		자전거전용도로	x	도로폭이 좁고, 경사지형으로 자전거 도로 확보에 한계가 있음	-
		자전거보관소	x		-
	소음 및 진동	소음65dB	○	공사 시 소음진동 영향	공사 시 저감대책 수립
	폐기물	폐기물 발생 최소화	○	공사 시 건설폐기물 발생 예상	건설폐기물 재활용 및 위탁처리 서울시 폐기물 처리계획에 의거처리

카. 기존수목의 현황 및 활용계획

주민 스스로 기존 주택을 정비․개량․보존하는 사업이며 대상지 내 기존수목은 민간대지 내 입지하므로 기존수목은 존치됨.

타. 주민 공동체 활성화 방안

구분	적용범위	비고
주민협정 운영을 위한 주민 협의회 구성	∙ 주민협의회 구성 : 토지 등 소유자, 세입자 중 대표 1인(또는 공동대표), 총무 1인, 위원 6인 이상 ∙ 운영시기 : 공사착공 전까지 구성(주민협의회 의견에 따라 조정가능)하여 지속 운영 ∙ 역할 - 계획과정 참여 및 계획(협정 포함) 내용 결정 - 협정체결을 위한 주민동의 및 협정서 작성 - 공동이용시설 관리 및 운영, 공동체 활동 프로그램 등 마을공동체 활동 추진 - 허용용도의 “주민협의회가 직접운영 또는 인정하는 시설” 결정 등 마을현안 논의	-
지구단위계획 사업추진을 위한 장수마을 운영위원회 구성	∙ 운영위원회 구성 : 주민협의체 대표 및 운영위원, 성북구 공무원, 전문가(공공건축가 등 활용) ∙ 운영시기 : 공사착공 전까지 구성 및 정기적 운영 ∙ 역할 - 주택개보수 지원 사업 등 공공사업 시행과정 모니터링 및 논의사항 결정 - 지구단위계획(주거환경관리사업)구역 내 허용용도의 “주민협의회가 직접운영 또는 인정하는 시설” 승인 - 공공사업 중 “주택개보수 지원사업”의 지원대상 및 지원내용의 결정・승인 - 주민협의회 운영 및 협정의 변경 승인
주민 협정(안) 작성 및 체결	∙ 작성 및 운영 주체 : 주민협의회 ∙ 작성 시기 : 공사 착공전까지 작성(운영위원회 의견에 따라 조정 가능) ∙ 협정 효력 : 주민협정 체결자의 2/3 이상 동의로 효력 발생
협정 시행	∙ 공공 : 공공사업 및 지원사업 시행 ∙ 민간 : 주민협정사항 준수한 주민협정서에 따른 시행

3. 관계도면 : 생략(열람 장소에 비치된 도면과 같음)

4. 기타 자세한 내용은 결정도서(관계도면 등 지형도면 포함) 참조 : 생략(비치도서와 같음)

5. 열람장소 : 서울특별시 주거환경과(☎02-2133-7249), 성북구 사회적경제과(☎920-3655))에 비치합니다.

※ 첨부된 “결정 및 지형도면은 참고용 도면이므로 측량 그 밖의 용도로 사용할 수 없음“

[붙임 1] 성북구 장수마을 지구단위계획(주거환경관리사업) 구역 및 계획결정도

[붙임 2] 성북구 장수마을 리모델링 활성화구역에 관한 결정도