◈ 서울특별시고시 제2011-402호

도시관리계획(낙성대주변 제1종지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시

『낙성대주변 제1종지구단위계획구역 및 계획』 에 대하여 2011년 제15차 서울특별시 도시․건축공동위원회(2011.9.14) 심의를 거쳐 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의하여 도시관리계획[낙성대주변 제1종지구단위계획구역 및 계획]을 결정 고시하고, 『토지이용규제기본법』 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의거 지형도면을 고시합니다.

2011년  12월 29일

서 울 특 별 시 장

Ⅰ. 결정취지

○ 서울대학교와 인접한 남부순환로 및 낙성대길 주변에 연구․업무 기능을 중점적으로 도입하고, 주변지역의 토지이용 효율을 증진하기 위하여 제1종지구단위계획구역지정 및 지구단위계획을 결정함

Ⅱ. 도시관리계획 결정사항

□  제1종지구단위계획구역에 관한 결정사항

1. 제1종지구단위계획구역에 관한 결정조서

∎  제1종지구단위계획구역 결정조서

구분	구 역 명	위 치	면 적(㎡)			비고
			기 정	변 경	변 경 후
신설	낙성대주변 제1종지구단위계획구역	관악구 봉천동 1627-1번지 일대	-	증)107,232	107,232

∎ 제1종지구단위계획구역 결정사유서

구 분	위 치	면적(㎡)	결정사유
신 설	관악구 봉천동 1627-1번지 일대	107,232	⋅서울대와 인접한 낙성대길 및 남부순환로 주변에 연구․업무기능을 중점 도입하고 주변지역의 토지이용효율을 증진하기 위함

□  토지이용 및 시설에 관한 결정사항

1. 용도지역․지구에 관한 결정조서

∎  용도지역 결정조서 - 변경없음

구 분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
총 계		107,232	-	107,232	100
주거 지역	소 계	107,232	-	107,232	100
	제2종일반주거지역(7층)	26,466	-	26,466	24.7
	제2종일반주거지역(12층)	24,704	-	24,704	23.0
	제3종일반주거지역	56,062	-	56,062	52.3

※ 특별계획구역의 용도지역 변경(제3종일반주거지역 → 준주거지역)은 향후 세부개발계획 수립시 서울특별시  도시·건축공동위원회 심의를 통해 조정 여부 결정

∎  용도지구 결정조서 - 변경없음

구분	지구명	지구의 세 분	위 치	면적(㎡)	연장(m)	폭원 (m)	최초결정일	비고
기정	미관지구	중심지 미관지구	사당동~구로동	168,000 (9,983)	7,000 (417)	양측12	서고95 (78.3.6)
기정	미관지구	역사문화 미관지구	남부순환로~낙성대 (봉천동 1662-36~ 봉천동244-2)	28,800 (4,716)	1,200 (393)	12	서고115 (03.5.20)

2. 도시기반시설에 관한 결정조서

가. 도로

∎  도로총괄표

유 별	합 계			1 류			2 류			3 류
	노선수	연장(m)	면적(㎡)	노선수	연장(m)	면적(㎡)	노선수	연장(m)	면적(㎡)	노선수	연장(m)	면적(㎡)
합 계	3	953	30,540	1	114	1,140	1	416	12,480	1	423	16,920
광 로	1	423	16,920	-	-	-	-	-	-	1	423	16,920
대 로	1	416	12,480	-	-	-	1	416	12,480	-	-	-
중 로	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
소 로	1	114	1,140	1	114	1,140	-	-	-	-	-	-

∎  도로결정조서 - 변경없음

구 분	합 계				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	광로	3	19	40	주간선 도로	35,350 (423)	삼전동	방화동	일반 도로	-	건고324 74.9.24	남부순환로
기정	대로	2	44	30	보조간선도로	1,080 (416)	봉천동 광19	신림동 (서울대)	일반 도로	-	서고349호 79.9.24	낙성대길
기정	소로	1	2	10	집산 도로	230 (114)	1679-1	1681-15	일반 도로	-	건교 47 71.6.11	-

□  가구 및 건축물 등에 관한 결정사항

1. 가구 및 획지 등에 관한 계획

∎   공동개발계획

구 분	계 획 내 용	비 고
공동개발 지정	⋅대지규모 90㎡미만인 필지(이면부 제외) ⋅간선도로변에 대지소유자가 동일한 경우 ⋅2개 이상필지에 하나의 건축물이 건축된 경우⋅맹지인 경우 ⋅계획적인 개발을 유도하기 위한 경우	경미한 사항으로 변경 가능 (구도시계획위원회 자문)
공동개발 권장	⋅이면부에서 필지소유자가 동일한 경우 ⋅부정형(요철형, 세장형) 필지와 인접한 필지 ⋅도로변에 접한 필지중 폭이 좁은 필지	권장사항
자율적 공동개발	⋅지구단위계획 내용 및 지침도에 별도의 표기가 없더라도 당해 대지와 연접한 토지소유자간 합의에 의해 자율적 공동개발이 가능함 ⋅자율적 공동개발을 적용함에 있어 대지의 형태는 정형화하여야하며, 다음의 경우에는 불허 할 수 있음 - 부정형(요철형, 과소형)대지 발생시 - 세장비(단변과 장변의 비)가 1 : 3이상이 되는 경우 - 자율적 공동개발에 의해 인접필지가 맹지가 되거나 부정형하게 되는 경우 - 단 구도시계획위원회 자문 또는 심의에서 인정할 경우 예외 적용	-

∎  가구 및 공동개발 규모와 조성에 관한 결정조서

가구 번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A1	224.0	1665-1	224.0	-	-
	211.0	1665-2	211.0	-	-
	240.0	1665-3	240.0	-	-
	1,556.1	1665-4	212.1	공동개발 지정 및 권장 (1665-4권장)	-
		1665-5	570.7
		1665-6	599.4
		1665-7	173.9
A2	192.5	1673-1	192.5	-	-
	213.1	1673-2	213.1	-	-
	49.9	1673-4	49.9	-	도로
	599.5	1673-5	133.0	공동개발 권장	-
		1673-6	154.0
		1673-7	153.2
A2		1673-9	159.3
	699.9	1673-10	133.7	공동개발 권장	-
		1673-12	149.9
		1673-13	206.7
		1673-14	99.2
		1373-35	110.4
	1,678.4	1673-21	1,678.4	-	-
	88.1	1673-15	88.1	-	도로
	575.5	1673-16	575.5	-	-
	485.2	1673-17	485.2	-	-
A3	292.0	1673-23	292.0	-	-
	194.4	1673-25	194.4	-	-
	164.0	1673-26	147.8	공동개발 지정	-
		1673-27	4.4
		1673-29	11.8
	244.9	1673-28	128.2	공동개발 권장	-
		1673-30	116.7
	230.7	1673-31	12.0	공동개발 지정 및 권장 (1673-33권장)	-
		1673-32	88.6
		1673-33	130.1
A4	490.10	1674-1	226.4	공동개발 권장	-
		1674-26	263.7		-
	827.70	1674-2	133.4	공동개발 지정 및 권장 (1674-4권장)	기공동개발
		1674-3	147.0
		1674-4	547.3

가구 번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A4	165.6	1674-6	165.6	-	-
	197.6	1674-7	197.6	-	-
	206.9	1674-8	206.9	-	-
	173.7	1674-9	173.7	-	-
	82.0	1674-22	82.0	-	도로
	2.2	1674-23	2.2	-	도로
	193.8	1674-12	193.8	-	-
	115.0	1674-13	115.0	-	-
	171.6	1674-14	171.6	-	-
	174.1	1674-15	174.1	-	-
	433.0	1674-5	433.0	-	-
	615.4	1674-10	615.4	-	-
	157.9	1674-16	157.9	-	-
	142.6	1674-17	142.6	-	-
	151.2	1674-18	151.2	-	-
	122.2	1674-21	122.2	-	도로
	4.3	1674-25	4.3	-	도로
	396.8	1674-19	396.8	-	-
	302.1	1674-20	302.1	-	-
A5	187.4	1679-1	187.4	-	-
	168.2	1679-2	168.2	-	-
	161.6	1679-3	161.6	-	-
	511.30	1679-7	196.1	공동개발 지정	기공동개발
		1679-8	315.2
	163.3	1679-18	163.3	-	-
	177.9	1679-19	177.9	-	-
	196.6	1679-20	196.6	-	-
	244.1	1679-27	244.1	-	도로
	197.0	1679-4	197.0	-	-
	250.5	1679-17	250.5	-	-
	1,337.80	1679-21	300.6	공동개발 지정	기공동개발
		1679-23	467.3
		1679-30	569.9

가구 번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A5	658.4	1679-10	137.5	공동개발 권장	-
		1679-11	134.9
		1679-25	386.0
	47.2	1679-28	47.2	-	도로
	159.7	1679-6	159.7	-	-
	1,564.8	1679-5	155.8	공동개발 지정 및 권장 (1679-5 권장)	-
		1679-24	1129.6
		1679-12	136.8
		1679-9	142.6
	59.3	1679-26	59.3	-	도로
A6	480.0	1663-1	254.5	공동개발 지정	기공동개발
		1663-2	225.5
	425.3	1663-3	425.3	-	-
	601.6	1663-5	601.6	-	-
	545.9	1663-6	545.9	-	-
	238.9	1663-7	238.9	-	-
	173.0	1663-8	173.0	-	-
	173.3	1663-9	173.3	-	-
	554.9	1663-10	554.9	-	-
	713.1	1663-11	713.1	-	-
	275.4	1663-12	275.4	-	-
A7	454.4	1662-1	439.9	공동개발 지정	-
		1662-2	7.9
		1662-3	6.6
	573.2	1662-13	573.2	-	-
	470.1	1662-22	6.2	공동개발 지정	-
		1662-31	17.2		-
		1662-32	434.1		-
		1662-33	3.1		-
		1662-34	9.5		-
	175.9	1662-35	175.9	-	-
	246.7	1662-36	246.7	-	-
	327.4	1662-7	327.4		-
	233.20	1662-4	112.0	공동개발 지정 및 권장 (1662-8권장)
		1662-8	115.6
		1662-9	5.6
	567.20	1662-10	115.7	공동개발 지정	-
		1662-12	119.7
		1662-24	331.8
	313.30	1662-23	134.4	공동개발 지정	-
		1662-26	159.5
		1662-39	19.4
	172.6	1662-27	172.6	-	-
	262.40	1662-29	260.1	공동개발 지정	-
		1662-30	2.3
	267.9	1662-37	267.9	-	-
	41.4	1662-38	41.4	-	도로

가구번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A8	269.10	1612-1	164.1	공동개발 권장	-
		1612-2	105.0
	195.3	1612-3	195.3	-	-
	266.4	1612-5	266.4	-	-
	247.8	1612-6	247.8	-	-
	315.50	1612-7	154.1	공동개발 지정	-
		1612-11	161.4
	132.4	1612-8	132.4	-	도로
	98.4	1612-9	98.4	-	-
	111.4	1612-10	111.4	-	-
	436.2	1612-13	436.2	-	-
	233.70	1612-12	80.5	공동개발 권장	-
		1612-18	92.5
		1612-57	60.7
	413.90	1612-19	115.9	공동개발 지정 및 권장 (1612-22권장)	-
		1612-20	121.5
		1612-21	92.9
		1612-22	83.6
	248.8	1612-17	248.8	-	-
	536.4	1612-23	536.4	-	-
	253.3	1612-24	253.3	-	-
	290.2	1612-33	290.2	-	-
	128.4	1612-34	128.4	-	-
	139.0	1612-35	139.0	-	-
	149.8	1612-36	149.8	-	-
	134.1	1612-37	134.1	-	-
A9	4.5	1612-54	4.5	-	도로
	5.7	1612-55	5.7	-	도로
	16.1	1612-56	16.1	-	도로
	95.5	1612-15	95.5	-	도로
	260.20	1612-16	253.3	공동개발 지정	-
		1612-25	6.9
	234.80	1612-26	225.6	공동개발 지정	-
		1612-27	9.2
	262.0	1612-28	262.0	-	-
	179.5	1612-29	179.5	-	-
	165.8	1612-30	165.8	-	-
	172.8	1612-31	172.8	-	-
	179.7	1612-32	179.7	-	-
	93.9	1612-38	93.9	-	-
	101.0	1612-39	101.0	-	-
	183.0	1612-40	88.7	공동개발지정	-
		1612-41	94.3
	95.4	1612-42	95.4	-	-
	177.0	1612-43	91.5	공동개발지정	-
		1612-44	85.5
	164.70	1612-45	159.8	공동개발지정	-
		1612-46	4.9
	161.0	1612-47	161.0	-	-
	34.7	1612-48	34.7	-	도로

가구번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A9	159.0	1612-49	159.0	-	-
	176.8	1612-50	176.8	-	-
	187.2	1612-51	187.2	-	-
	170.5	1612-52	170.5	-	-
	130.8	1612-53	130.8	-	-
A10	127.4	1620-1	127.4	-	-
	133.5	1620-2	133.5	-	-
	134.4	1620-3	134.4	-	-
	115.0	1620-4	115.0	-	-
	136.7	1620-5	136.7	-	-
	149.7	1620-6	149.7	-	-
	420.4	1620-8	420.4	-	-
	683.20	1620-9	339.2	공동개발 지정 및 권장 (1620-10권장)	-
		1620-12	178.7
		1620-10	165.3
	328.20	1620-11	162.4	공동개발 권장	-
		1620-13	165.8
	256.0	1620-14	148.6	공동개발 권장	-
		1620-15	107.4
	8.5	1620-46	8.5	-	도로
	338.70	1620-16	99.4	공동개발 권장	-
		1620-17	103.6
		1620-25	135.7
	20.0	1620-26	20.0	-	도로
	160.6	1620-18	160.6	-	-
	141.9	1620-19	141.9	-	-
	299.8	1620-20	299.8	-	-
	194.9	1620-21	194.9	-	-
	191.4	1620-22	191.4	-	-
	444.4	1620-23	444.4	-	-
	163.9	1620-27	163.9	-	-
	102.0	1620-29	102.0	-	-
	99.3	1620-30	99.3	-	-
	98.0	1620-32	98.0	-	-
	106.9	1620-33	106.9	-	-
	45.5	1620-48	45.5	-	도로
	21.3	1620-49	21.3	-	도로
	57.3	1620-50	57.3	-	도로
A11	190.2	1620-35	190.2	-	-
	262.30	1620-36	119.3	공동개발 권장	-
		1620-40	143.0
	123.8	1620-37	123.8	-	-
	298.40	1620-38	121.8	공동개발 권장	-
		1620-39	176.6
	114.5	1620-41	114.5	-	-
	241.0	1620-42	241.0	-	-
	193.50	1620-43	187.6	공동개발 지정	동일소유
		1620-44	5.9
	123.6	1620-45	123.6	-	-

가구 번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A12	241.0	1626-22	241.0	-	-
	178.6	1626-23	178.6	-	-
	135.0	1624-24	135.0	-	-
	166.0	1626-25	166.0	-	-
	304.2	1626-29	304.2	-	-
	352.4	1626-30	352.4	-	-
A13	91.3	1627-1	91.3	-	-
	474.10	1627-2	128.4	공동개발 지정	기공동개발
		1627-3	112.3
		1627-4	115.9
		1627-5	117.5
	128.8	1627-6	128.8	-	-
	232.1	1627-7	115.9	공동개발 지정	기공동개발
		1627-8	116.2
	414.0	1627-9	414.0	-	-
	274.1	1627-10	274.1	-	-
	223.5	1627-12	223.5	-	-
	330.7	1627-13	330.7	-	-
A14	219.4	1625-28	219.4	-	-
	401.50	1625-24	82.8	공동개발 권장	-
		1625-25	210.9
		1625-26	107.8
	102.2	1625-22	102.2	-	-
	151.6	1625-23	151.6	-	-
	330.90	1625-29	198.4	공동개발 지정	기공동개발
		1625-32	132.5
	234.90	1625-21	16.2	공동개발 지정	최소필지 동일소유
		1625-31	218.7
	315.4	1625-20	315.4	-	-
A15	168.4	1625-1	168.4	-	-
	132.7	1625-2	132.7	-	-
	179.90	1625-3	95.4	공동개발 권장	-
		1625-4	84.5
	331.1	1625-5	331.1	-	-
	202.7	1625-7	202.7	-	-
A15	314.50	1625-8	157.8	공동개발 권장	-
		1625-9	156.7
A16	497.10	1625-10	103.1	공동개발 권장	-
		1625-17	394.0
	160.1	1625-11	160.1	-	-
	205.60	1625-12	113.0	공동개발 지정	기 공동개발
		1625-13	92.6
	142.3	1625-14	142.3	-	-
	158.7	1625-15	158.7	공동개발 권장	-
	182.1	1625-16	182.1

가구번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
A17	334.0	300-5	169.0	공동개발 권장	-
		300-12	165.0
	201.0	300-6	201.0	-	-
	231.0	300-17	231.0	-	-
	589.0	300-18	228.0	공동개발 지정및권장 (300-16, 297-1권장)	-
		300-8	205.0
		300-16	126.0
		297-1	30.0

※ 도로의 경우 용도폐지 후 인접필지와 개발할 경우 개발되는 필지와 동일한 기준 적용을 원칙으로 한다.

∎  특별계획구역

가구번호	면적(㎡)	위 치	면적(㎡)	계획내용	비고
S1	5,096.6	1664-1	613.6	특별계획구역	-
		1664-2	456.1
		1664-3	470.9
		1664-4	313.4
		1664-5	320.3
		1664-6	135.0
		1664-7	45.9
		1664-9	136.2
		1664-10	202.6
		1664-11	109.1
		1664-12	126.5
		1664-13	54.6
		1664-14	243.7
		1664-15	143.0
		1664-16	386.0
		1664-17	546.6
		1664-18	462.6
		1664-19	330.5

2. 건축물 용도 및 개발밀도

가. 건축물의 용도계획

∎  불허용도계획

도면표시번호		위치		불허용도	비고
낙성대주변 지구단위 계획구역	N1	남부 순환로변	전층	⋅옥외철탑 골프연습장, 위험물저장 및 처리시설 (주유소제외), 제2종근생 중 제조업소, 수리점, 세탁소, 자동차관련시설, 의료시설 중 정신병원․격리병원, 공장, 창고시설 ⋅학교시설보호지구인 경우 서울시 도시계획조례 제47조에 해당하는 용도	-
		봉천로변
	N2	낙성대길변	전층	⋅옥외철탑 골프연습장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 의료시설 중 정신병원․격리병원, 공장, 창고시설 ⋅학교시설보호지구인 경우 서울시 도시계획조례 제47조에 해당하는 용도	-

∎  권장용도계획

도면표시번호		위치		권장용도	비고
낙성대주변 지구단위 계획구역	E1	남부순환로변	1층	⋅제1종근린생활시설중 소매점, 업무시설(오피스텔 제외)	-
			1층을 제외한 전층	⋅교육・연구시설, 업무시설(오피스텔 제외)
	E2	봉천로변	1층	⋅제1종근린생활시설중 소매점	-
			1층을 제외한 전층	⋅교육연구시설, 업무시설(오피스텔 제외), 노유자시설, 제1종근린생활시설 중 지역아동센터
	E3	낙성대로변	1층	⋅제1종근린생활시설중 소매점 중 완구, 서적, 잡화 및 이와 유사한 시설, 지역아동센터	-
			1층을 제외한 전층	⋅교육연구시설, 전시장중 미술관, 과학관, 기념관 이와 유사한 것, 노유자시설
	E4	이면부	전층	⋅제1종근린생활시설 중 지역아동센터, 노유자시설	-

나. 건축물의 개발밀도 계획

∎  건폐율계획

구 분		건 폐 율(%)	비 고
낙성대주변 지구단위계획구역	제2종일반주거지역	60	-
	제3종일반주거지역	50

∎  용적률계획

구분		용적률(%)			비고
		기준 용적률	허용 용적률	상한 용적률
낙성대주변 지구단위 계획구역	제2종일반주거지역	180%이하	200%이하	법적용적률의 2배이하	서울시 지구단위계획 수립지침 및 서울시 도시계획조례 적용
	제3종일반주거지역	230%이하	250%이하

주1) 허용용적률 = 기준용적률+인센티브로 제공되는 용적률

주2) 상한용적률 = 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내

주3) 서로 다른 용적률 규제를 받는 획지들이 획지간 공동개발에 의하여 하나의 대지로 개발이 되는 경우 폭이 넓은 도로에 면한 대지에 적용되는 용적률을 적용하며, 이면부로 위치가 변경되는 대지는 인접한 이면부 용적률을 적용한다.

다. 용적률 완화적용 계획

∎  용적률 완화적용 항목

완 화 항 목		완 화 내 용	유형-1 남부순환로변	유형-2 봉천로변	유형-3 낙성대로변	유형-4 이면부
규제형	공동개발 지정	기준용적률 × α	기준용적률 × α α = 0.02	기준용적률 × α α = 0.02	기준용적률 × α α = 0.02	기준용적률 × α α = 0.02
	건축한계선	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) × α이내	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) × 0.01	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) × 0.02	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) × 0.02	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) × 0.06
유도형	공동개발 권장	기준용적률 × α	기준용적률 × α α = 0.02	기준용적률 × α α = 0.02	기준용적률 × α α = 0.02	기준용적률 × α α = 0.02
	건축물 용도권장	기준용적률 × (해당층 권장용도 면적 / 주차장을 제외한 건축연면적) × α이내	기준용적률 × (해당층 권장용도 면적 / 주차장을 제외한 건축연면적) × 0.2	기준용적률 × (해당층 권장용도 면적 / 주차장을 제외한 건축연면적) × 0.3	기준용적률 × (해당층 권장용도 면적 / 주차장을 제외한 건축연면적) × 0.25	기준용적률 × (해당층 권장용도 면적 / 주차장을 제외한 건축연면적) × 0.25
	쌈지형공지	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) × α	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) ×0.01	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) ×0.01	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) ×0.01	기준용적률 × (제공면적 / 대지면적) ×0.01
의무형	자연지반보존	기준용적률 × (보존면적 / 대지면적) × α이내	기준용적률 × (보존면적 / 대지면적) × 0.01	기준용적률 × (보존면적 / 대지면적) × 0.05	기준용적률 × (보존면적 / 대지면적) × 0.05	기준용적률 × (보존면적 / 대지면적) × 0.1
	옥상녹화	기준용적률 × (녹화면적 / 대지면적) × α이내 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용	기준용적률 × (녹화면적 / 대지면적) × 0.1 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용	기준용적률 × (녹화면적 / 대지면적) × 0.1 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용	기준용적률 × (녹화면적 / 대지면적) × 0.1 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용	기준용적률 × (녹화면적 / 대지면적) × 0.01 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용
	녹색주차장 투수성포장	기준용적률 × (설치면적 / 대지면적)으로서 기준용적률 × α이내	기준용적률 × (설치면적 / 대지면적)으로서 기준용적률 × 0.01	기준용적률 × (설치면적 / 대지면적)으로서 기준용적률 × 0.01	기준용적률 × (설치면적 / 대지면적)으로서 기준용적률 × 0.03	기준용적률 × (설치면적 / 대지면적)으로서 기준용적률 × 0.4
	빗물이용시설 설치	기준용적률 × α	기준용적률 × 0.01	기준용적률 × 0.01	기준용적률 × 0.01	기준용적률 × 0.01

주1) 허용용적률 산정을 위항 인센티브 계획용적률은 의무형 인센티브는 100분의 20이상, 규제형과 유도형 인센티브 합은 100분의 80 이내로 하고, 기준용적률과 인센티브 계획용적률의 합은 허용용적률 범위를 초과할 수 없다.

주2) 의무형 인센티브인 친환경 건축물 항목은 해당 인센티브의 100분의 20에 미달하는 경우에도 유도형과 규제형 인센티브 항목 준수를 통하여 부족한 의무형 인센티브의 대체 적용은 인정하지 않는다.

주3) 유도형 인센티브 항목이 두가지 이상인 경우 한 항목의 유도형 인센티브 계획용적률은 해당 유도형 인센티브량의 100분의 50이내에서 적용하도록 한다.

주4) 규제형 인센티브 계획용적률은 해당 허용용적률 인센티브량의 100분의 50을 초과할 수 없으며, 본 기준을 초과하여 계획용적률이 산출된 경우에는 지구단위계획도상의 규제사항은 건축계획에 반영하여야 한다.

주5) 권장용도의 면적은

- 전층 및 1층을 제외한 전층 권장의 경우에는 지상부 연면적의 30%이상 설치시 인센티브를 부여한다.

- 특정층(1층) 권장의 경우는 해당층 바닥면적의 50% 이상일 경우에 인센티브를 적용한다.

주6) 구분지상권 제공이란 건축물내 일부 공간에 공연장, 전시장 등을 설치하고 공공에 사용권(구분지상권)을 제공하는 것을 말한다. 이 경우 사용범위 등 대하여는 입안권자 등과 사전협의하여야 한다.

주7) 공동개발(지정/권장)에 관한 인센티브 부여는 본 지구단위계획 결정일 당시 계획이 수립된 대지에 한하여 적용하며, 최대개발규모내에서 토지소유자가 자발적으로 공동개발시에는 해당 도시계획위원회 심의에서 인정하는 경우에 한하여 인센티브를 추가로 부여할 수 있다.

주8) 미관지구내 건축선 보다 추가하여 건축한계선으로 계획할 경우 인센티브 항목에서 제외됨

주9) 조경면적 등 타 법령에서 의무적으로 조성하도록 하는 사항은 인센티브를 부여할 수 없으며, 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계산할 수 없다.

주10) 서울시 지구단위계획 수립기준 1부 4-5-1(허용용적률의 인센티브 체계) (1)항을 적용한다.

3. 건축물의 높이, 배치, 외관 등에 관한 계획

∎  건축물의 높이계획

구분	높이계획	적용대상	비고
H-1	기준높이 60m 이하 / 최고높이 70m 이하	남부순환로변	서울시 건축조례 및 남부순환로(1)변 가로구역별 건축물 최고높이 지침 적용
H-2	기준높이 21m 이하 / 최고높이 28m 이하	남부순환로 이면부
H-3	기준높이 20m 이하 / 최고높이 25m 이하	남부순환로 이면부
H-4	기준높이 15m 이하 / 최고높이 18m 이하	남부순환로 이면부
H-5	기준높이 27m 이하 / 최고높이 33m 이하	남부순환로 이면부
H-6	기준높이 36m 이하 / 최고높이 40m 이하	남부순환로 이면부
H-7	최고높이 35m 이하	봉천로변	-
H-8	최고높이 4층 이하 (최고층수 6층 이하)	낙성대로변
	역사문화미관지구(서울시도시계획조례 제45조 2항 적용) - 건축위원회 심의를 통해 최고층수 6층이하로 계획할 경우 경사지붕 설치
H-9	최고높이 15m 이하	이면부지역

∎  남부순환로(1)변 가로구역별 건축물 최고높이 지침 : 간선도로변 기준높이 완화항목

항 목

높 이 완 화  산 출 식

공개공지

공개공지 면적	× 기준높이
대지면적

공공보행통로

대지내 공공보행통로	× 기준높이
대지면적

지하공간 연결통로

지하공간 연결통로 면적 × 1.5	× 기준높이
대지면적

건폐율

저층부

건폐율 40%이하 건축시 (저층부 5층/20m이하) : 기준높이 × 0.1

고층부

탑상형이고 고층부 건폐율 35%이하 건축시 : 기준높이 × 0.1

완화차선

교통영향평가에 따라 조성시 : 기준높이 × 0.1

대 지

규 모

500㎡미만

전면 건축한계선 2m이상 확보

확보된면적	× 기준높이
대지면적

500~1500㎡미만

전면 건축한계선 3m이상 확보

1500㎡이상

전면 건축한계선 5m이상 확보

조 경

면 적

도로 전면부 조성

최소폭 3m이상 조성시

확보된면적	× 기준높이
대지면적

도로 전면 밀집조성

최소면폭 30㎡이상 조성시

∎  남부순환로(1)변 가로구역별 건축물 최고높이 지침 : 이면부 기준높이 완화항목

구 분

항 목

완 화 기 준

이면가로

공개공지 또는 공개공간

기준완화높이=	공개공지등의 면적	× 기준높이
	대지면적

대지내

공공보행통로

기준완화높이=	공공보행통로 면적	× 기준높이
	대지면적

접도조건 양호대지

기준완화높이 = 3m

대지조건 양호대지

기준완화높이 = 3m

대지규모

500㎡미만

전면 건축한계선 2m이상 확보

확보된면적	× 기준높이
대지면적

500~1500㎡미만

전면 건축한계선 3m이상 확보

1500㎡이상

전면 건축한계선 5m이상 확보

조경면적

도로 전면부 조성

최소폭 3m이상 조성시

확보된면적	× 기준높이
대지면적

도로 전면 밀집조성

최소면폭 30㎡이상 조성시

※ 본 도서에서 제시되지 않은 내용은 남부순환로(1)변 가로구역별 건축물 최고높이 지침을 적용함

※ 용적률 완화적용과 남부순환로(1)변 가로구역별 건축물 최고높이 지침의 완화기준을 중복(건축한계선에 한함)하여 계산할 수 있음, 단 미관지구내 건축선 보다 추가하여 건축한계선으로 계획할 경우 완화기준 미적용

∎  건축물의 배치계획(건축한계선)

구분	건축한계선(m)	비고
남부순환로(중심지미관지구)	3	중심지미관지구
봉천로변	1	-
낙성대길(역사문화미관지구)	3	역사문화미관지구

∎  건축물의 외관에 관한 사항

구 분			계 획 내 용	비고
건축물	형태	탑상형 건축물	⋅남부순환로변에 면한 대지의 건축물 중 높이 25m이상으로 건축할 경우 탑상형 건축형태 권장	-
		옥상 및 지붕	⋅옥탑 및 냉각탑 등의 건축설비는 파라펫으로 차폐 권장 ⋅낙성대로변 경사지붕 설치시 지붕면적의 2/3이상 설치 : 낙성대로변은 역사문화미관지구로서 교육문화거리 조성사업과 연계 ⋅옥상녹화는 서울특별시 보급형 옥상녹화 조성기법에 따라 조성
	외관	1층 바닥높이	⋅건축물의 1층 바닥높이는 접한 보도 또는 도로로부터 일반인 및 장애인의 진출입에 불편함이 없도록 해야 함 ⋅경사지의 경우, 접한 보도 또는 도로의 높이는 높은 쪽을 기준으로 함
		개구부	⋅연접 대지에 기존 건축물들이 있을 경우 신축 건축물의 1층 개구부 높이는 기존 건축물의 1층 개구부 높이와 조화를 이루어야 함
		외벽면의 통일성	⋅지구단위계획구역내 건축물은 모든 외벽면의 의장, 재료, 색채에 있어 주변 건물과의 조화를 유지하고, 동일 건축물에서 서로 다른 외벽재료를 사용할 경우 재료들간의 조화를 고려할 것을 권장함 ⋅기본적으로 유채색 계통을 사용하고 과도한 원색사용은 제한	-
		투시벽 및 투시형셔터	⋅남부순환로변에 면한 상업 및 업무용도의 건축물은 1층 전면벽면면적의 70% 이상을 투시벽으로 처리를 권장함 ⋅20m이상 도로에 면한 상업 및 업무용도의 건축물은 1층 전면벽면면적의 50%이상을 투시벽으로 처리를 권장함	-
		벽면녹화	⋅지하주차장 옹벽 등 도시미관을 저해하는 인공구조물을 설치할 경우에는 전면부에 최소 20~30cm 정도의 선형 식재공간을 확보하여 벽면녹화를 권장하며, 세부사항은 「서울특별시 도시구조물 벽면녹화 활성화 기법」을 따르도록 함	-
		담장	⋅원칙적으로 담장설치는 불허하며 담장설치 필요시 1.2m이하의 수목식재 등 친환경소재를 사용하여 생활녹지공간 확보	-
	기타사항	야간조명	⋅남부순환로에 면하는 대지에 10층이상 신축 또는 증․개축 되는 건물은 가로변 외벽을 밝힐 수 있는 야간조명등의 설치 권장 ⋅옥외에 설치하는 미술 장식품의 경우 야간조명의 설치 권장 ⋅공개공지에 대한 야간조명 권장	-
		옥외광고물	⋅옥외광고물 등 관리법 및 서울특별시 관악구 옥외광고물 등 관리조례를 준수하여야함	-
		친환경 건축물	⋅자연지반보존, 옥상녹화, 녹색주차장, 중수도・빗물이용시설설치, 신재생에너지 등 친환경계획 및 생태면적율 기준을 준수하여야 함	-

4. 기타사항에 관한 계획

∎  대지내 공지에 관한 사항

구분	적용대상	계획내용		비고
전면공지	간선가로변 건축한계선 (남부순환로,봉천로변, 낙성대로변)	조성 방식	•보도부속형 전면공지로 조성
		설치 기준	•보도와 일체조성(보도가 있는 경우)화단, 담장, 노상주차장등 보행에 장애가 되는 시설물 설치 금지
	이면부 건축한계선	조성 방식	•차도부속형 전면공지로 조성
		설치 기준	•전면차도와 단차를 없애고 동일한 포장재료 사용권장 •차량통행의 원활화
공개공지	주요간선가로, 전면부 가각부	조성 방식	•쌈지공원형, 피로티형 공개공지
		설치 기준	•공개공지 설치의무 건축물의 공개공지의 위치는 전면도로의 주요결절부로 지정함 •2개소 이내로 설치하되, 1개소의 면적이 45㎡ 이상 •최소폭은 5m 이상 설치 •피로티 구조로 할 경우 유효높이는 6m이상 ※서울시 건축 조례기준 : 연면적 5,000㎡이상의 건축물인 경우 대지면적의 5% 이상 확보
쌈지형공지	낙성대주변 지구단위계획구역 내	조성 방식	•쌈지형공지
		설치 기준	•공개공지 설치의무 건축물이 아닌 건축물의 건립시 설치 •대지와 접한 도로중 그 폭원이 넓은 도로변 및 주요 보행결절점 주변에 설치권장 •인접대지에 쌈지형공지가 설치된 경우 일체형으로 설치권장 •건축물 연면적 합계 2,000㎡ 이상인 경우 대지면적의 2%이상 설치 •건축물 연면적 합계 4,000㎡ 이상인 경우 대지면적의 4%이상 설치 •쌈지형공지 조성시 서울시 건축조례에 의한 대지안의 조경면적으로 포함

5. 차량동선 및 주차계획

∎  차량출입금지구간

구분	적용대상	계획내용	비고
차량출입 금지구간	남부순환로변	⋅폭 20m이상 도로에서 대지로의 직접 차량출입은 지구단위계획에서 정한 차량출입금지구간에서는 원칙적으로 허용되지 않음 - 공동개발 또는 변경으로 인하여 차량출입금지구간을 변경 할 경우 지구단위계획의 경미한 변경사항으로 변경

∎  주차출입구

구분	적용대상	계획내용	비고
주차 출입구	낙성대주변 지구단위계획 구역 전지역	⋅폭 20m이상의 도로에서 대지로의 직접 차량출입은 지구단위계획에서 정한 차량출입불허구간에서는 허용되지 아니한다. ⋅주차출입구가 지정된 대지가 공동개발에 의해 2개이상의 도로에 접한 경우 6m 이상 도로 중 도로폭원이 작은 도로변에 주차출입구를 설치한다. ⋅주차출입방향이 표시된 변에서도 다음의 구간에서는 차량진·출입구를 설치할 수 없다 단, 당해 대지의 조건상 부득이한 경우에는 그러하지 아니한다. - 폭 15m 이상 도로의 교차로 측단으로부터 10m 이내의 구간 - 버스정류장, 기타 승하차시설, 횡단보도 전후 10m 이내의 구간 ⋅현재 주유소는 추후 주유소 이외의 용도로 건축시 기 계획된 주차출입구는 1개소로 계획하는것을 원칙으로 한다.
공동주차장 및 출입구		⋅토지의 효율적인 활용과 주차장 설치의 경제성 확보를 위해서 인접대지와의 공동주차장 설치를 권장한다. ⋅특히 접근성이 양호한 대지와 그러하지 못한 대지와의 적극적인 주차장의 공동개발을 권장한다.

□  특별계획구역에 관한 결정사항

1. 특별계획구역 - S1

∎특별계획구역 결정조서

도면표시번호	구분	구역명	위치	면적(㎡)	비고
S1	신설	낙성대주변 지구단위계획구역내 특별계획구역	봉천동 1664-5번지 일대	5,096.6

∎특별계획구역 계획지침

구 분	계 획 내 용	비 고
용도지역	⋅현재 : 제3종일반주거지역 ⋅세부개발계획 수립시 서울시 도시․건축공동위원회 심의를 통해 용도지역 조정여부 결정 - 용도지역 상향시 지상연면적의 30% 이상 교육·연구시설, 업무시설(오피스텔 제외) 입지 할 것(제3종일반주거지역 → 준주거지역)	-
용도지구	⋅중심지미관지구	-
건폐율	⋅50% 이하	-
용적률	⋅용도지역 변경(상향)시 용적률 계획 - 기준용적률 250%이하 / 허용용적률 350%이하 / 상한용적률 400%이하	-
높 이	⋅최고높이 70m이하	-
허용용도	⋅1층, 2층 - 업무시설(오피스텔 제외), 제1·2종 근린생활시설 ⋅1층, 2층을 제외한 전층 - 교육연구시설, 문화 및 집회시설, 업무시설(오피스텔 제외), 주거복합시설(단, 주택연면적 비율은 지상연면적의 50%이하), 지식산업센터	-
불허용도	⋅허용용도 이외의 용도	-
권장용도	⋅1층, 2층 : 제1종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔, 금융업소 제외) ⋅1층, 2층을 제외한 전층 : 교육연구시설, 업무시설(오피스텔 제외), 단 지상연면적의 30% 이상 확보시 용적률 인센티브 부여	-

구 분	계 획 내 용	비 고
건축선	⋅남부순환로변: 건축한계선 3m ⋅그 외 대지경계: 건축한계선 1m	-
대지내공지	⋅서울시 건축조례 준용 ⋅간선가로변에 대지내 조경 및 공개공지 집중 배치하여 설치하고 보행자의 안전을 위해 녹지대를 조성	-
공공시설부지 제공률	⋅공공시설기부채납비율 15%이상 - 기반시설의 설치 및 조성은 사업시행자가 부담	기반시설의 설치 및 조성은 사업시행자가 부담
동선	⋅차량동선 : 이면도로로부터 진입하되 지상주차장 설치시 대지경계선으로부터 폭2m 이상의 차폐조경 설치	-
외관	⋅건축물 외관에 관한 사항은 민간부문 시행지침의 제8장에서 정한 사항을 기준으로 하여 적용	-
기타사항	⋅본 특별계획구역 계획지침은 사업추진을 위한 예시(안)으로서 계획지침내용 변경에 대하여 타당성이 인정이 될 경우에는 조정이 가능함 ⋅공간시설 계획은 세부개발계획시 서울시 도시·건축공동위원회 심의 결과에 따라 적정 공간시설 결정 ⋅남부순환로와 봉천로가 만나는 교차로의 회전반경을 고려한 도로가각 계획수립(최소 6m 이상) - 도로가각의 선형은 특별계획구역 계획지침도의 선형준용 ⋅특별계획구역에 제시된 획지분할 가능선에 따라 개발할 경우 특별계획구역의 명칭을 S1에서 S1-1, S1-2로 변경이 가능하며, 분할 개발시 인접 블록의 사업추진 의사 또는 협의를 구하여 개발하여야 함 ⋅특별계획구역의 개발이 어려울 경우 특별계획구역내 토지 등 소유자의 2/3이상 동의시 구 도시계획위원회 자문을 통하여 특별계획구역 폐지 - 특별계획구역 폐지시 특별계획구역 미적용시 일반지구단위계획 지침 적용	-

2. 특별계획구역 미적용시 일반지구단위계획 지침

- 특별계획구역 폐지시 특별계획구역에 해당된 필지는 본 지침을 적용함

구 분	계 획 내 용	비 고
용도지역	⋅제3종일반주거지역	-
용도지구	⋅중심지미관지구	-
건폐율	⋅50% 이하	-
용적률	⋅기준용적률 : 230% 이하, 허용용적률 : 250% 이하, 상한용적률 : 법적용적률의 2배 이하	-
높 이	⋅남부순환로변 : 최고높이 70m 이하, 기준높이 60m 이하 ⋅남부순환로변 이면부 : 최고높이 37m 이하, 기준높이 31m 이하	가로구역별 건축물 최고높이 지침 적용
불허용도	⋅옥외철탑 골프연습장, 위험물저장 및 처리시설 (주유소제외), 제2종근생 중 제조업소, 수리점, 세탁소, 자동차관련시설, 의료시설 중 정신병원․격리병원, 공장, 창고시설 ⋅학교시설보호지구인 경우 서울시 도시계획조례 제47조에 해당하는 용도	-
권장용도	⋅1층 : 제1종근린생활시설 중 소매점, 업무시설(오피스텔 제외) ⋅1층을 제외한 전층 : 교육연구시설, 업무시설(오피스텔 제외)	-
건축한계선	⋅남부순환로변 3m, 그 외 대지경계 1m	-

Ⅲ. 관계도면 : 붙임참조(세부 관계도면은 열람장소에 비치된 도면 참조)

■  낙성대주변 제1종지구단위계획구역 및 계획 종합지침도

※ 첨부된 지형도면 등은 참고용 도면이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.

Ⅳ. 기타 자세한 내용은 열람장소에 비치된 결정도서 참조

Ⅴ. 열람장소 : 고시관련 세부내용은 시민의 열람편의를 위하여 관악구 도시계획과(☎ 02-880-3592), 서울특별시 도시관리과(☎ 02-6361-3562)에 관계서류를 비치합니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할 예정입니다.

［붙임］낙성대주변 제1종지구단위계획구역 및 지구단위계획결정 도면

■  낙성대주변 제1종지구단위계획구역 및 계획 종합지침도