◈ 강서구고시 제2017 - 94호

등촌1 주택재건축 정비계획 변경(경미한 변경) 및 지형도면 고시

서울특별시고시 제2008-372호(2008.10.23.)로 정비구역지정 및 정비계획 결정되고, 서울특별시고시 제2017-69호(2017.3.2.)에 따라 정비계획 변경결정 고시된 등촌1 주택재건축 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 및 「토지이용규제 기본법」 제8조의 규정에 의거 정비계획 변경 결정 및 지형도면을 고시합니다.

2017년  9월   27일

강 서 구 청 장

1. 정비구역의 지정

가. 정비사업의 명칭 : 등촌1 주택재건축 정비사업

나. 정비구역의 위치 및 면적

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	증 감	변 경
변 경	등촌1 주택재건축 정비사업	서울특별시 강서구 등촌동 366번지 일대	30,772.04	감) 9.14	30,762.90

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

2. 정비계획 변경

가. 토지이용계획 : 변경

구 분	명 칭	면 적(㎡)			비 율 (%)	비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		30,772.04	감) 9.14	30,762.90	100.00
정비 기반 시설 등	소 계	3,359.84	증) 7.86	3,367.70	10.95
	도 로	1,648.67	증) 4.03	1,652.70	5.37
	공 원	507.43	증) 5.57	513.00	1.67	소공원
	공공청사	1,203.74	감) 1.74	1,202.00	3.91	부지내 건축물 기부채납
택 지	소 계	27,412.2	감) 17.00	27,395.20	89.05
	택 지1	27,412.2	감) 17.00	27,395.20	89.05	공동주택(아파트)

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

나. 용도지역 : 변경

구 분		면 적 (㎡)			구 성 비(%)	비 고
		기 정	변 경	변 경 후
계		30,772.04	감) 9.14	30,762.90	100
주거 지역	제2종일반주거지역 (7층 이하)	30,772.04	감) 9.14	30,762.90	100

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

다. 용도지구 : 변경

1) 시설보호지구 결정조서

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	최초 결정일	비고
기정	②	시설 보호지구	공항시설 보호지구	공항로 일대	57,931,000 (30,762.90)	서고 제120호 (‘77.4.22)	-

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

2) 고도지구 결정조서

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	고도제한 내용	면적(㎡)	최초결정일	비고
기정	①	고도지구	최고 고도지구	김포공항 주변일대	원추표면 (112.86m미만)	12,804,000 (30,762.90)	서고 제120호 (‘77.4.22)	-

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

라. 도시계획시설 결정조서 : 변경

1) 도로 결정조서

결정 구분	규 모				기능	사용 형태	연장 (m)	위 치		주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)				기점	종점
기정	중로	3	1	12	국지 도로	일반 도로	490 (309)	등촌동 510-13	등촌동 366-157	-	건고시-8호 (1968.1.23)
기정	소로	1	1	8	국지 도로	일반 도로	175 (175)	등촌동 526-22	등촌동 366-156	-	서울시고시 제2008-372호 (2008.10.23)

※ ( )는 사업대상지내 연장임.

2) 공원 결정(변경)조서

결정 구분	시설의 종류		위 치	면 적 (㎡)			비 고
	명 칭	세분류		기 정	변 경	변 경 후
변경	공 원	소공원①	등촌동 366-4 일원	507.43	증) 5.57	513.00

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

3) 공공청사 결정(변경)조서

결정 구분	시설명	위 치	면 적 (㎡)			비 고
			기 정	변 경	변 경 후
변경	공공청사	등촌동 366-61번지 일원	1,203.74	감) 1,74	1,202.00	부지내 건축물 기부채납 (연면적 2,005㎡)

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

마. 공동이용시설 설치계획 : 변경

시설의 종류		면 적 (㎡)			비 고
		기 정	변 경	변경후
관리사무소		280.00	감) 76.00	204.00
근린생활시설		350.00	감) 38.72	311.28
주민 공동 시설	합계	1,760.00	증) 40.61	1,800.61
	경로당	300.00	감) 21.05	278.95
	주민운동시설	350.00	감) 250.00	100.00
	작은도서관	210.00	증) 91.59	301.59
	어린이놀이터	550.00	증) 195.00	745.00
	어린이집	350.00	증) 25.07	375.07

바. 건축물의 정비ㆍ개량 및 건축시설계획 : 변경

1) 기존건축물의 정비ㆍ개량계획

결정 구분	구 역 구 분		정 비 개 량 계 획 (동)					비 고
	명 칭	면 적 (㎡)	계	존 치	개 수	철거후 신 축	철 거 이 주
기정	등촌1 주택재건축 정비구역	30,762.90	104	-	-	104	-

2) 건축시설계획

결정 구분

구분

위 치

주 된 용 도

건폐율

(%)

용적률(%)

층수

명칭

면적(㎡)

정비계획

예정

법적상한

기정

택지1

27,412.20

강서구  등촌동 366-24번지 일원

아파트 및

부대복리시설

40 이하

182 이하

197 이하

55m이하

(최고 15층 이하,

평균 12층 이하)

공공청사

1,203.74

강서구 등촌동 366-61번지 일원

공공청사

60 이하

200 이하

30m이하

(7층 이하)

변경

택지1

27,395.20

강서구  등촌동 366-24번지 일원

아파트 및

부대복리시설

40 이하

182 이하

197 이하

55m이하

(최고 15층 이하,

평균 12층 이하)

공공청사

1,202.00

강서구 등촌동 366-61번지 일원

공공청사

60 이하

200 이하

30m이하

(7층 이하)

주택의 규모 및

규모별 건설비율

• 주택 공급계획

구 분		세 대 수
		합 계	분양	재건축소형(임대)
합 계		541 (100.0%)	515 (100.0%)	26 (100.0%)
공동주택	소 계	541 (100.0%)	515 (100.0%)	26 (100.0%)
	전용 60㎡이하	236 ( 43.6%)	210 ( 40.8%)	26 (100.0%)
	전용 60㎡ ~ 85㎡이하	305 ( 56.4%)	305 ( 59.2%)	-
	전용 85㎡초과	-	-	-

• 85㎡이하 규모의 주택을 건설하는 주택 전체 세대수의 60퍼센트 이상

: 계획상 85㎡이하 건설비율 100%

• 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상

: 계획상 85㎡이하 연면적 100%

건축선에 관한 계획

• 중로 3-1 도로변 건축한계선 3m

• 소로 1-1 도로변 건축한계선 5m

심의 완화 사항

• 층수완화 : 평균 10층 이하 → 평균 12층 이하

기타사항

• 공공보행통로 6m

※ 측량성과 반영에 따른 면적 정정

3) 개발가능(상한)용적률 산정

구분

산 정 내 용

기준용적률

•서울시 도시·주거환경정비기본계획의 기준용적률 170% 적용

토지이용계획

계

(구역면적)

택지1

(공동주택)

계획정비기반시설

새로이 설치하는 정비기반시설 내 기존 국·공유지

택지 내 용도폐지되는 정비기반시설 국·공유지

토지

(도로, 공원, 공공청사)

건축물

(공공청사부지 내 연면적 2,005㎡)

30,762.90㎡

27,395.20㎡

3,367.70㎡

1,122.91㎡

-

-

공공시설부지

제공면적

(순부담)

･ 계획정비기반시설 면적 - 새로이 설치하는 정비기반시설내 기존 국·공유지 면적
– 택지 내 용도폐지되는 정비기반시설 국·공유지 면적

= 4,490.61㎡ – 0㎡ - 0㎡ = 4,490.61㎡

･ 순부담 : 최초 용도지역 상향면적(18,779.92㎡) 대비 23.91%

토지(A)

･ 3,367.70㎡ (도로, 공원, 공공청사)

건축물

환산부지

면적

(B)

･ 공공청사부지 내 건축물 기부채납(공공청사(복합시설))

- 건축연면적 : 2,005㎡ (건폐율 60%, 용적률 200%)

･ 환산부지면적
= 공공시설 등 설치비용(원) / 용적률을 완화 받고자 하는 부지가액(원/㎡)
= (건축연면적 × 표준건축비) / (공시지가 × 2)
= (2,005㎡ × 2,352,000원/㎡) / (2,099,793.6원/㎡ × 2)
= 1,122.91㎡

∙ 표준건축비 : 2015년 공공건축물 건립 공사비 책정 등 가이드라인(서울시, 2015)
- 동청사(주민자치센터) : 2,000㎡초과 = 2,352,000원/㎡

∙ 공시지가 : 2,099.793.6원

※ 공공시설 환산 부지면적 : 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준(2014.08)에 따라 환산

개발가능

용적률

산정

･ 개발가능용적률 = 허용용적률 + 계획용적률 × 1.3 × α
= 170% × ( 1 + 1.3 × 0.1709 )
= 207.76% 이하

α = 공공시설제공면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적

= 4,490.61㎡ / 26,272.29㎡ = 0.1709

･ 정비계획용적률 = 182% 이하

※ 「도시 및 주거환경정비법」제65조 제2항의 규정에 따라 구역 내 기존 국․공유지 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 양도되는 경우 그 양도되는 면적은 순부담 면적(인센티브 부여 면적)에서 제외하여야 함.

사. 재건축 용적률 완화 및 소형주택 건설 계획 : 변경

1) 소형주택의 건설에 관한 계획

구분	건립위치	부지면적	세대수	세대규모 (전용면적)	공급면적	비고 (연면적)
기정	등촌1 주택재건축 정비구역	30,772.04㎡	26세대	59.98㎡ : 26세대	81.74㎡	2,125.24㎡
변경	등촌1 주택재건축 정비구역	30,762.90㎡	26세대	59.98㎡ : 26세대	80.48㎡	2,092.48㎡

■ 재건축소형주택 규모 산정

구분	주요내용	비고
예정법적상한용적률	•국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 상한용적률 - 제2종일반주거지역 250% 이하 •관계 법률에 따른 상한 용적률 - 건축법 등에 따른 상한용적률 : 197% ∴ 적용 예정 법적상한용적률 : 197%	•정비계획용적률
정비계획용적률	•182% 이하
재건축소형주택 공급기준 (법적기준)	•재건축소형주택 건설규모 = (예정법적상한용적률 - 정비계획용적률) × 50% = (197% - 182% ) × 50% = 7.5% •소형주택 건설면적 = 대지면적 × 7.5% = 2,054.64㎡	•소형주택 : 전용 60㎡이하
재건축소형주택 건설계획	•소형주택 건설면적 = 세대수 × 공급면적 = 26세대 × 80.48㎡ = 2,092.48 > 2,054.64㎡	•공급면적 : 80.48㎡ •세대수 : 26세대
확보방법	•정비계획용적률 초과 건설

아. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 : 변경 없음

구 분	계 획 내 용	비 고
환경보전	∙ 현재 지형을 최대한 고려하여 사업시행계획 수립시 절성토 균형이 되도록 계획하여 외부 유출, 내부유입을 최소화 ∙ 주차장의 지하화를 통해 지상부의 오픈스페이스, 녹지공간을 최대한 확보 ∙ 경사지는 지형훼손 최소화 및 녹지 확보 ∙ 사업지구 내 녹지를 확보하도록 하고, 생태면적률을 계획하고 투수성포장재 사용
재난방지	∙ 화재 : 단지내 소방도로 확보 및 소화전 설치, 인화성 건축내장재 사용 금지 ∙ 수해 : 사업지구내 조경면적 및 투수성포장재 사용으로 토양포장율 및 우수유출량 감소

자. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 변경 없음

정비구역 주변현황	교육환경 보호에 관한 계획	비고
∙ 대상지 남측으로 등촌초, 백석중, 영일고와 접해있으며, 북측 500m 이내에 등서초, 등촌중, 백석초, 염창초가 위치하고, 동측 500m 거리에는 양동중이 위치하고 있음	∙ 향후 사업대상지가 개발될 시 등촌초교, 백석중교, 영일고교에 영향을 미칠 것으로 예상되므로, 등․하교하는 학생들을 위한 통학환경 및 보행안전 확보를 위하여 사업대상지내 도시계획시설(도로) 결정 및 주거단지내 보행환경 및 보행안전 확보 계획 수립

차. 정비사업 시행계획 : 변경 없음

구 분	시행방법	시행예정시기	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
기 정	주택재건축사업	구역지정(변경)고시일로부터 4년 이내	∙ 기존 : 270세대 ∙ 계획 : 541세대 ∙ 증가 : 271세대

카. 서울특별시 도시계획위원회 심의 결과(2016년 제22차) : 변경 없음

<금회 상정(안)으로 수정가결>

○ 조건사항

- 대상지 북측 도로변 경관 및 가로활성화 등을 고려하여 커뮤니티시설은 북측 도로변으로 배치 검토

- 향후 건축심의시 북측 도로변 주동의 배면 디자인 적정성 검토

3. 관계도면 : 붙임 참조

※ 첨부된 지형도면 등(그 외 세부관계도면은 첨부생략)은 참고용 도면이므로 측량, 그밖의 용도로 사용할 수 없으며, 기타 자세한 내용은 열람 장소에 비치된 정비계획수립 및 정비구역 지정 도서 참조

4. 열람장소

○ 시민의 열람편의를 위하여 강서구청 주택과(☎ 02-2600-6825)에 관계도서를 각각 비치하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

< 정비구역 결정도 : 변경 없음 >

< 용도지역 결정도 : 변경 없음 >

< 도시계획시설 결정도 : 변경 없음 >

< 정비계획 결정도 : 변경 없음 >